Refinancovat hypotéku v době krize není tak jednoduché jako dřív. Pro mnohé z těch, kterým letos končí fixace úrokové sazby, to bude nezbytný krok. Kvůli vyšším úrokovým sazbám už nemusí mít na splátky peníze. Tento rok končí fixace úrokové sazby asi 20 procentům lidí, kteří splácí hypotéku. Celkově se jedná asi o 70 tisíc dlužníků. Ačkoli už mnozí mají vyjednány nové podmínky, stále zůstává početná skupina těch, které to teprve čeká.
Banky ovšem aktuálně zpřísnily podmínky pro nové klienty a nejsou příliš vstřícné k vyjednávání. Podle analytika z AWD ČR Stanislava Berana by se i tak o vyjednání lepších podmínek měl pokusit každý klient.
Nové podmínky se snaží lidé vyjednat hlavně kvůli vyšším úrokovým sazbám. Ty se nevyhnou nikomu. Zatímco před lety se pohybovaly okolo 4 procent i méně, dnes je průměrná úroková sazba zhruba 5,6 procenta. Většina klientů dostane sazbu i o něco málo vyšší. Ale některým stoupne třeba až na 8 procent.
Za vyšší úrokovou sazbu může často horší platební morálka. V takovém případě u banky se žádostí o snížení patrně neuspějete. A zpravidla neuspějete ani u jiné finanční instituce. Banky si vždy platební morálku zjišťují. Pokud nejste vzorný klient, nemají o vás zájem.
Problémy s refinancováním u jiné instituce mohou mít také ti, kdo přestali být zaměstnanci a stali se osobami samostatně výdělečně činnými, a to v případě, že ještě nepodávali daňové přiznání nebo když se jim snížily příjmy. Ty si banky samozřejmě ověřují.
Jedinou možností, jak se vyhnout kontrole příjmů, je využít hypotéku bez jejich doložení. V současné době ji nabízí Volksbank, UniCredit Bank, Hypoteční banka a Raiffeisenbank. Poslední zmíněná si ale v takovém případě účtuje vyšší poplatek za poskytnutí – 3 procenta z výše úvěru. A vždy navíc platí, že si banka za to, že nevyžaduje doložit příjmy, nechá zaplatit: bude vás to stát vyšší úrokovou sazbu. Takže si s tímto produktem možná vůbec nepomůžete.
Pozor na dva úvěry Podle analytika Berana ale hrozí jiný a mnohem reálnější problém. Banka nemusí stačit refinancování vyjednat, ačkoli vám to slíbí. Původní banka má totiž ze zákona povinnost informovat vás o nových podmínkách do 30 dnů. Je proto lepší zeptat se na ně co nejdřív.
V případě, že nová banka nestačí včas poslat peníze na účet původní banky, dojde k tomu, že budete mít najednou úvěry dva. Podle Berana nejsou takové případy vůbec ojedinělé. Musíte pak dokazovat, že vina nebyla na vaší straně, a novou banku požádat o zrušení úvěru. „Zrušení banka udělá na základě dodatku k úvěrové smlouvě. Za ten si ale účtuje minimálně dva tisíce korun. Některé banky mají poplatek určený jednotnou sazbou, jiné jako procento z výše úvěru s tím, že ho mají omezený minimální a maximální výší,“ říká k tomu Beran.
Další skutečností, která může ovlivnit výši úroků, je klesající cena zastavené nemovitosti. S tímto problémem se setkávají hlavně ti, kteří si brali před třemi lety hypotéku na byt v panelovém domě a tímto bytem i ručí. Jejich ceny ovšem v poslední době dost klesly. „Banky si zpravidla každým rokem dělají přecenění,“ upozorňuje Beran. Pokud tak máte například hypotéku do 80 procent hodnoty nemovitosti a cena nemovitosti klesne, může se stát, že se do 80 procent hodnoty nevejdete. Čím větší část z hodnoty nemovitosti si půjčíte, tím vyšší úrokovou sazbu ale dostanete.
Pokud tedy úroková sazba přesahuje zhruba 5,7 procenta, zkuste s bankou vyjednat lepší podmínky. Vždy byste se v první řadě měli zkusit dohodnout se současnou bankou. Pokud vám banka nebude chtít vyjít vstříc, zkuste to jinde.
Přefinancování hypotéky v jiné bance je vhodné hlavně pro klienty, kteří by doplatili na snížení ceny zastavené nemovitosti. Pokud není původní odhad starší 6 let, může se s ním banka spokojit a jiný nepožadovat. Vyzve vás jen k dodání aktuální fotodokumentace. Počítejte ale s tím, že nic není zadarmo. V době, kdy vám končí fixace, sice bance nezaplatíte ani korunu za předčasné splacení úvěru, ale nová banka vám naúčtuje poplatek za poskytnutí úvěru. Některé banky si poplatek standardně neúčtují, u jiných můžete využít případných marketingových akcí.
Maximální splatnost? Raději ne Dalším důvodem k refinancování může být potřeba rozložit úvěr na delší dobu. Nárůst úrokové sazby, ke kterému dojde v každém případě, může znamenat i několikatisícové zatížení vašeho měsíčního rozpočtu.
Pokud jste si nezvolili maximální splatnost úvěru hned při jeho zřízení, umožní vám patrně i stávající banka úvěr rozložit do delšího časového období. Pokud už máte u této banky zvolenou maximální splatnost, zkuste banku, která nabízí splatnost až 40 let. Má to ale podmínku: úvěr musíte splatit nejpozději do 70 let věku.
V případě, že máte v současné době splatnost nastavenou na 20 let a potřebujete ji prodloužit, zkuste ji zvýšit jen o potřebné minimum, tedy třeba o pět let. Necháte si tak rezervu pro případ, že byste splátky potřebovali snížit i v budoucnosti. Dalším důvodem proč, pokud to lze, nevolit maximální možnou splatnost, je, že u některých bank má na výši úrokové sazby vliv mimo jiné právě délka splatnosti. Čím déle splácíte, o to více se vám může sazba navýšit.
„V posledních letech splácení navíc klient hradí hlavně jistinu, takže je pak rozdíl mezi splátkami při například třiceti- až čtyřicetileté době splatnosti úvěru jen ve výši stokorun,“ připomíná Beran.