Ke koupi družstevního bytu na úvěr stačí mít jednoho až dva ručitele. Nesmíte ale žádat v bance. Tam budou požadovat zástavu. Úvěr u nich ale bývá zase levnější. Chcete koupit družstevní byt, ale potřebujete ho financovat úvěrem? Pak máte dvě možnosti - vzít si úvěr od banky, nebo od stavební spořitelny. Jakou variantu zvolit, závisí na tom, kolik potřebujete půjčit a zda máte jinou nemovitost v potřebné hodnotě, kterou můžete dát do zástavy, či ne. V případě, že takovou nemovitost vlastníte nebo vám někdo z rodiny nemovitost do zástavy půjčí, můžete si vzít u banky klasickou hypotéku. Až se kupovaný byt převede do osobního vlastnictví, můžete za dva až pět tisíc požádat banku o změnu zástavy.
Většina lidí, kteří plánují pořízení bytu, ale jinou nemovitost nevlastní. Pro takové případy nabízí většina bank předhypoteční úvěry. Ačkoli není problém najít na českém trhu ústavy, jež vám v rámci předhypotečního úvěru půjčí sto procent zástavní hodnoty nemovitosti, některé vám půjčí jen polovinu. Podmínky a zvláště úrokové sazby se liší napříč bankami podle toho, jakou úvěrovou politiku která banka vyznává.
Podle Lucie Drásalové, úvěrové analytičky finančněporadenské společnosti Partners, nabízí dražší předhypoteční úvěry například Hypoteční banka, a s ní tedy samozřejmě i ČSOB. Roční úrokové sazby v případě předhypotečních úvěrů se v těchto finančních ústavech pohybují zhruba okolo osmi až osmi a půl procenta. „Po dobu nezajištěného úvěru platí klient rizikovou přirážku zhruba dva procentní body. Poté přechází na standardní úrokovou sazbu. Aktuální nejnižší sazba předhypotečního úvěru je 6,79 procenta,“ informuje Tomáš Kofroň z Raiffeisenbank.
Podobné úroky jako u standardní hypotéky nabízí Komerční banka. Ovšem v případě, že nepožadujete úvěr nad 85 procent odhadní hodnoty nemovitosti. Stejně jako u jiných bank i Komerční banka vyznává, že čím vyšší úvěr vzhledem k hodnotě nemovitosti požadujete, tím vyšší úrokovou sazbu obdržíte.
Chcete-li žádat třeba až o stoprocentní předhypoteční úvěr, počítejte s tím, že schválení bude trvat o něco déle než v případě klasické hypotéky, neboť takový úvěr budou pravděpodobně schvalovat na centrále.
Stejné, ale přitom vyšší úroky? Stejné úroky jako u klasické hypotéky si účtuje Česká spořitelna, u které si můžete půjčit maximálně osmdesát procent zástavní hodnoty nemovitosti. Jen v případě, že jste minimálně půl roku jejím klientem, až sto procent, v praxi to ale často neschválí. Navíc stejně jako u jiných bank platí, že stoprocentní hypotéka nemusí kvůli nižšímu odhadu pokrýt plnou kupní cenu.
Ačkoli u České spořitelny dosáhnete na stejnou výši úroků jako u hypotéky, na druhou stranu právě tato banka patří k těm, které standardně nabízejí sazby o něco vyšší než ostatní finanční ústavy. Výhodou v případě předhypotečního úvěru ale je, že od začátku splácení umořujete dluh. To jiná banka nenabízí. Česká spořitelna je navíc specifická i tím, že vám na družstevní byt půjčí minimálně 800 tisíc korun. Požadujeteli méně, musíte jinam.
Kromě předhypotečních úvěrů u bank existuje i další možnost, jak pomocí půjčky financovat koupi družstevního bytu. Vzít si úvěr u stavební spořitelny. Pokud potřebujete částku zhruba do 300 až 500 tisíc a určitou dobu už spoříte, je pravděpodobné, že stavební spořitelna nebude vyžadovat ručitele ani zástavu. Kdybyste ale spořit teprve začínali, může po vás podle Drásalové vyžadovat ručitele třeba už u úvěru ve výši sto tisíc korun.
Pokud chcete vyšší částku, budou i stavební spořitelny zástavu většinou vyžadovat. „Se dvěma ručiteli půjčíme bez zástavy maximálně 700 tisíc korun, při vyšších částkách zástavu vyžadujeme,“ říká Rostislav Trávníček z Českomoravské stavební spořitelny. To znamená, že musíte mít do zástavy jinou nemovitost.
Například ve Stavební spořitelně České spořitelny postačí jistota, že se nemovitost do roka převede do osobního vlastnictví. „Do doby, než je byt převeden do vlastnictví klienta, požadujeme dle výše úvěru a bonity klienta dočasné zajištění úvěru buď zástavním právem k pohledávce k peněžním prostředkům na účtu, nebo ručitelským závazkem. Kromě toho vyžadujeme uzavření budoucí zástavní smlouvy k úvěrovanému bytu,“ informuje Zdenka Blechová ze Stavební spořitelny České spořitelny. Po uzavření zástavní smlouvy lze na žádost ručitelský závazek zrušit.
U jedné spořitelny spoříte, jiná vám poskytne úvěr Jediná stavební spořitelna, která nabízí po celou dobu splácení úvěr na družstevní byt bez jakékoli zástavy, je stavební spořitelna Wüstenrot. Do jednoho milionu ovšem vyžaduje jednoho ručitele, při vyšším úvěru pak dva. S výběrem ručitele musí finanční ústav souhlasit, sehnat hned dva nemusí být zrovna jednoduché. Pokud je seženete, půjčí vám stavební spořitelna Wüstenrot maximálně dva miliony.
Podmínkou je, že musíte minimálně rok spořit. Je přitom jedno, zda u této stavební spořitelny, či u jiné. V praxi to tedy může vypadat tak, že Wüstenrot vám poskytne úvěr, ale spořit budete dále třeba u Modré pyramidy.
Pokud se rozhodnete využít nabídky Wüstenrot stavební spořitelny, počítejte s tím, že dostanete vyšší úrokovou sazbu než v případě překlenovacího úvěru se zajištěním nemovitostí - zhruba o procento až procento a půl. Počítejte tedy s roční úrokovou sazbou minimálně 6,5 procenta, navíc délka splatnosti je limitována dvaceti lety (u hypoték bývá maximální splatnost třicet až čtyřicet let).
„U úvěrů nad milion požadujeme také blankosměnku avalovanou ručitelem a manželem na dobu neurčitou,“ doplňuje Karel Krejčíř z Wüstenrot. Kdyby se byt později převedl do osobního vlastnictví a rozhodli jste se dát ho spořitelně do zástavy, blankosměnka se zničí. Pokud byste chtěli nižší úrokovou sazbu, musíte úvěr refinancovat hypotékou. Pokud si ji vezmete u banky Wüstenrot, nebude vás předčasné splacení úvěru ze stavebního spoření nic stát.
Kromě toho požaduje stavební spořitelna, abyste měli uzavřené rizikové životní pojištění - i když požadujete třeba 900 tisíc korun. A to úvěr prodraží zhruba o tisícovku měsíčně nebo i více. Při stoprocentním financování družstevního bytu úvěrem to nezřídka požadují i banky.
Co se týče poplatků za vedení úvěrového účtu, mají je stavební spořitelny nižší - zhruba okolo 300 korun ročně, banky v průměru 150 korun měsíčně. Neznamená to ale, že by celkově byly úvěry přes stavební spořitelny výhodnější. Vzhledem ke konstrukci úvěrů naopak vychází celková nákladovost většinou vyšší než u bankovních hypoték. Záleží to především na poměru splácení řádného a překlenovacího úvěru.
V případě stavebních spořitelen dostanete totiž v případě, že nesplňujete podmínky řádného úvěru (musíte spořit dva roky, mít naspořeno 30 až 50 procent cílové částky, dosáhnout na požadované hodnotící číslo, na něž má mj. vliv pravidelnost a výše úložek), překlenovací úvěr. Současně budete muset dospořovat peníze, abyste měli po čase nárok na řádný úvěr. Než na něj ale dosáhnete, budete platit úroky z celé částky. Překlenovací úvěr přitom lze splácet déle než řádný. U řádného úvěru pak dostanete úrokovou sazbu asi o procento nižší. Do dvou let. Ne déle Na převedení družstevního bytu do vašeho vlastnictví dávají stavební spořitelny i banky většinou rok od schválení úvěru. Do této doby musí být kupovaná nemovitost zastavena, pokud neručíte jinou a banka zástavu vyžaduje. Volksbank a Raiffeisenbank mají tuto lhůtu dvouletou. „Pokud se ale jedná o obecní byt, ne družstevní, musí například u Raiffeisenbank dojít k zastavení nemovitosti do šesti měsíců,“ informuje Drásalová.
To, že k převedení nemovitosti do osobního vlastnictví dojde, chtějí mít banky od družstva potvrzené. „Mj. vyžadujeme předložit dokument dokládající termíny převodu bytů do osobního vlastnictví, respektive dokládající skutečnost, že převod bude možné provést před koncem splatnosti předhypotečního úvěru. Mezi akceptovatelné dokumenty patří zápis z členské schůze nebo potvrzení od představenstva družstva či jiné kompetentní osoby, někdy postačují stanovy družstva,“ říká Denisa Salátková z Poštovní spořitelny. „Požadujeme předložení písemného potvrzení družstva, že k převodu dojde do 18 měsíců od data žádosti,“ říká zase Kofroň.
Může se ale také stát, že nakonec k převodu nedojde. Například panu Karlovi z Kladna, který si vzhledem k nedořešenosti případu nepřeje uvádět příjmení, se stalo, že banka předhypoteční úvěr schválila. Ještě předtím, než došlo k vyplacení peněz, však družstvo časové a finanční podmínky převedení změnilo. Pro pana Karla to vzhledem k možnostem dopadlo ještě dobře - bance zaplatí pokutu.
„Banka může uplatňovat různé typy sankcí - smluvní pokutu ve výši dvou procent z výše úvěru, výrazné navýšení úrokové sazby nebo požadovat okamžité splacení úvěru. Vždy záleží na individuální dohodě s klientem a na důvodech nedokončení převodu,“ říká například Kofroň.
Podle Drásalové je také možné, že banky prodlouží lhůtu třeba o tři měsíce. „V Komerční bance automaticky převádějí takové úvěry na spotřebitelské s desetiletou splatností,“ uvádí Drásalová. V praxi to znamená mj. vyšší měsíční splátku.
Pokud banky hypotéku zesplatní a vy nebudete mít na umoření dluhu peníze, může vám na dveře zaklepat exekutor.