Jak tedy překlenovací úvěry fungují? A kdy jsou výhodnější než hypotéka?
Nejprve je třeba pochopit princip řádného úvěru ze stavebního spoření. Ten klient spořitelny obdrží v momentě, kdy si na svém stavebním spoření naspořil 30-50 % ze zvolené cílové částky (dle spořitelny a tarifu) a dosáhl požadovaného hodnotícího čísla. Toto číslo postupně roste, jak klient pravidelně spoří na svém účtu, a odvíjí se od času a výše vkladů.
Pokud má klient o řádný úvěr zájem, dostane ho od spořitelny ve výši, která odpovídá rozdílu mezi stanovenou cílovou částkou a naspořenými penězi na účtu včetně úroků a státní podpory. Pokud je průměrná volená cílová částka 220 tisíc korun, klient sám naspoří 90 tisíc korun a zbylých 130 tisíc si půjčí. Úvěr poté splácí standardně pravidelnými měsíčními splátkami, obdobně jako je tomu u hypotéky.
Podíl úroků na splátce klesá a část jistiny roste. Z uvedených čísel je jasné, že financovat tímto typem úvěru novou nemovitost je při současných cenách nemožné, i když se sečtou smlouvy všech členů rodiny. Obrovské plus řádných úvěrů ale leží v nízké úrokové sazbě, která je uváděna ve smlouvě již při uzavírání stavebního spoření, a která se v průběhu splácení nemění.
Překlenovací úvěr v praxi Protože trvá mnoho let, než vznikne nárok na řádný úvěr ve výši třeba jednoho milionu korun, vznikl překlenovací úvěr nebo také meziúvěr. Ten slouží k „překlenutí“ doby mezi momentem, kdy potřebujete financovat bydlení, a chvílí, kdy splníte díky pravidelnému spoření vyšších částek podmínky pro přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření.
V praxi to funguje tak, že spolu s žádostí o úvěr uzavíráte i smlouvu o stavebním spoření. Cílová částka odpovídá požadované výši úvěru, tedy dejme tomu dvěma milionům korun.
V následujících letech každý měsíc platíte spořitelně úroky z poskytnutého úvěru a zároveň si spoříte vedle na stavebním spoření a zvyšujete úspory na účtu.
Úroky jsou pořád stejně vysoké a platí se stále z celé výše úvěru bez ohledu na to, kolik jste naspořili na stavebním spoření. V momentě, kdy naspoříte dost pro přidělení řádného úvěru a dosáhnete požadovaného hodnotícího čísla, je překlenovací úvěr překlopen do úvěru řádného. Úroková sazba se mění z nabídnuté sazby meziúvěru na sazbu řádného úvěru uvedenou ve smlouvě o stavebním spoření a dále funguje klasický scénář s měsíčními splátkami s klesajícím podílem úroků a rostoucí váhou splácené jistiny.
Zde je tedy vysvětlení, proč nabídnutou sazbu u překlenovacího úvěru nelze jednoduše porovnávat s nabízenou sazbou u hypotéky. Reálná sazba překlenovacího úvěru totiž roste tak, jak se zvyšují úspory na paralelním stavebním spoření. Překlopením na řádný úvěr sazba zase prudce klesne. U hypoték je sazba lineární, samozřejmě pokud neuvažujeme změnu v momentě konce doby fixace. Tuto nepřímou přirážku k papírové úrokové sazbě překlenovacího úvěru odhadnete jako čtvrtinu z rozdílu mezi úrokem úvěru a úrokem z úspor na stavebním spoření. Tedy jsou-li vaše vklady na stavebním spoření úročeny 1 % a u meziúvěru máte sazbu 4 %, „reálná“ sazba z překlenovacího úvěru je v průměru 4 + ((4 - 1) / 4), tedy 4,75 %. Velmi zobecněně je možné říci, že nabízíli vám stavební spořitelna sazbu umeziúvěru o procento nižší než banka u hypotéky, vyplatí se bydlení financovat spíše překlenovacím úvěrem ze stavebního spoření. Toto zobecnění ignoruje další důležité faktory, jako následnou nižší sazbu po překlopení do řádného úvěru či změnu sazby u hypoték v momentě konce fixace.
Za překlenovací úvěr je třeba stejně jako u hypotéky ručit zastavenou nemovitostí. Stejně jako u hypoték dnes již nemusíte mít nic naspořeno a půjčit si můžete tolik, kolik dokážete splácet.
Někdy se říká, že stavební spořitelny jsou při posuzování bonity méně náročné než banky, je to ale velmi individuální. Stavební spořitelny vyžadují obdobné dokumenty jako banky; doložení příjmů, odhad zastavované nemovitosti, výpis z katastru apod.
Kolik stojí překlenovací úvěr Poplatky jsou podobné jako u hypoték: platí se 200-300 Kč ročně za vedení úvěrového účtu, zásadnější je ale jednorázový vstupní poplatek za sjednání úvěru ve výši 0,5 až 1 % z cílové částky. Protože lze s nadsázkou říci, že vše, s čím přijdou banky, se brzy objeví i v produktech stavebních spořitelen a naopak, tak i u překlenovacích úvěrů narazíte na akce „bez poplatku za poskytnutí“. S inovacemi v nabídce je to dost podobné.
Každá stavební spořitelna nabízí hned několik typů překlenovacích úvěrů, dnes je možné najít kromě těch s pevně danou úrokovou sazbou i meziúvěry fixované na určité období. Tedy další připodobnění hypotékám.