Refinancovat hypotéku úvěrem ze stavebního spoření může být výhodné. Kdy, to ale posoudí nejlépe odborník. Ten totiž neuvěří falešně lákavým informacím.
Stavební spořitelna Modrá pyramida rozesílá lidem, kterým končí fixace úrokové sazby u hypotéky, dopisy, kterými se je snaží přesvědčit, aby u ní stávající úvěr refinancovali. V tomto roce přitom končí fixace úrokové sazby zhruba 70 000 klientů bank. Podle Asociace hypotečních makléřů se jedná přibližně o úvěry ve výši až 100 miliard korun.
Jeden takový dopis obdržela i paní Martina Zavadilová, finanční poradkyně společnosti Partners. U Komerční banky, mateřské společnosti Modré pyramidy, má léta vedený běžný účet, z něhož splácí hypotéku České spořitelně. A právě letos jí končí fixace úrokové sazby. „Domnívám se, že mi dopis nepřišel náhodou. Z účtu, na kterém je vidět pohyb peněz, lze odvodit, že mi letos fixace úroků končí,“ říká Zavadilová.
Zaslání dopisu není žádným prohřeškem, problém ale podle mnoha oslovených odborníků spočívá v tom, že spořitelna v dopise straší klienty vysokými úrokovými sazbami, které údajně dostanou od své banky - 6,1 až 7 procent.
„Někteří klienti je skutečně dostanou, ale obecně s tak pesimistickým odhadem nesouhlasím. Horní hranice úrokové sazby při tříleté a pětileté fixaci při refinancování se nyní pohybuje nejčastěji do 6 procent,“ říká k tomu ředitel Hyposervisu Milan Roček.
Překlenovací úvěr není hypotéka Podle ředitele poradenské společnosti Partners Tomáše Prouzy je ale hlavním problémem podobných nabídek kromě strašení klientů také zavádějící terminologie. Mluví se o „hypoúvěrech“, které je možno získat v „hypocentrech“, ale klient se nikde nedozví, že se mu vlastně nabízí překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Lidé, kteří se ve financích neorientují, se pak mohou mylně domnívat, že jde o refinancování stávající hypotéky hypotékou jinou.
Překlenovací úvěr má přitom jiné parametry než hypotéka. „Lidé překlenovacím úvěrům často příliš nerozumí a pletou si je právě s hypotékou nebo s řádným úvěrem ze stavebního spoření, což je obojí špatně,“ říká Lada Kičmerová z Partners. Překlenovací úvěry začaly stavební spořitelny nabízet, aby mohly odbourat zásadní nedostatky klasických úvěrů ze stavebního spoření: nízkou výši půjček a poměrně dlouhé čekání.
Abyste u stavební spořitelny dosáhli na řádný úvěr, u kterého máte garantované nízké úrokové sazby po celou dobu splácení již ve smlouvě o stavebním spoření, musíte naspořit 30 až 50 % cílové částky, spořit určitý počet let a dosáhnout požadovaného hodnotícího čísla. Protože by ale trvalo mnoho let, než by vznikl nárok na řádný úvěr ve výši třeba jednoho milionu korun, můžete si zažádat právě o překlenovací úvěr, který slouží k překlenutí doby mezi momentem, kdy potřebujete financovat bydlení, a chvílí, kdy splníte díky pravidelnému spoření vyšších částek podmínky pro přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření.
V následujících letech každý měsíc spořitelně zaplatíte úroky z poskytnutého úvěru a zároveň si budete spořit na stavebním spoření a zvyšovat úspory na účtu, abyste dosáhli na řádný úvěr. Úroky ale budete po celou dobu platit z celé výše úvěru, proto nelze sazbu srovnávat s úrokovou sazbou u hypoték, jak Modrá pyramida nepřímo v dopise nabádá.
Navíc se zvyšující se naspořenou částkou na stavebním spoření reálná úroková sazba za překlenovací úvěr roste. Pokud byste si vzali překlenovací úvěr se sazbou 4,99%(garantovanou po celou dobu splácení) na milion korun s tím, že jste na stavebním spoření s úrokem 2 % uspořili 100 000 a k řádnému úvěru vám kromě dalších podmínek zbývá naspořit 300 000, reálná průměrná sazba za dobu splácení překlenovacího úvěru by byla se státní podporou 5,74 %. Mnoho lidí se také mylně domnívá, že je překlenovací úvěr záležitost jen na pár let. Ve skutečnosti jej pak často splácejí podstatně delší dobu než řádný úvěr - třeba i více než polovinu celkové doby.
Ačkoli jednou z výhod úvěru u stavební spořitelny je, že neplatíte sankční poplatky za předčasné splacení či mimořádné splátky, pokud byste chtěli překlenovací úvěr refinancovat jinde, museli byste třeba i po deseti letech refinancovat celou dlužnou částku. Ta se vám sníží až po přestupu na řádný úvěr.
Ani mimořádné splátky zdarma vám nepřinesou u překlenovacího úvěru výhodu v podobě toho, že byste okamžitě dosáhli na řádný úvěr. Abyste na něj měli nárok, musíte spořit požadovaný počet let a dosáhnout požadovaného hodnotícího čísla.
Bez poplatků? To není jisté Jako další výhoda se v dopise uvádí, že nebudete platit žádné vstupní poplatky. Ačkoli může Hypocentrum Modré pyramidy individuálně poplatky odpustit, podle smluvních podmínek klient zaplatí 1 % z výše úvěru za smlouvu o úvěru (max. 10 tisíc), 1 % za sepsání nové smlouvy nebo navýšení cílové částky na stavebním spoření (max. 10 tisíc) a 0,5 % za vyhotovení zástavních smluv (max. 2500 korun). Poplatky u bank při refinancování se podle Ročka pohybují od 0 do 5 tisíc korun.
Podobné podmínky mají i ostatní stavební spořitelny. Vzhledem k tomu, že většina lidí má u nich uzavřené smlouvy na cílovou částku do 300 tisíc korun, jejímu navýšení se tedy nevyhnou.
V dopise se také uvádí, že klient ušetří díky tomu, že není požadován nový odhad nemovitosti (pokud není starší 6 let). Někdy ale může být nový odhad pro klienta výhodný - zejména pokud měl stoprocentní hypotéku a pokud se nemovitost během let zhodnotila rekonstrukcí nebo třeba jen časem. I u „překlenovacího hypoúvěru“ je totiž podstatný rozdíl v úrokové sazbě podle toho, zda potřebujete úvěr do 80 % hodnoty nemovitosti, nebo vyšší. Navíc pokud byste nemohli splácet a sami nesehnali na nemovitost kupce, banka ji může začít prodávat za cenu uvedenou v odhadu.
Ačkoli to možná vypadá, že překlenovací úvěr je pro refinancování hypotéky nevhodný, ani to není pravda. Jeho výhodnost či nevýhodnost vyplývá z individuální situace, vyplatí se proto navštívit poradce nebo makléře, který je schopen vhodnější variantu spočítat. Na výběr řešení má vliv například to, zda a v jaké fázi máte stavební spoření již založeno. Za úvahu taková nabídka stojí až ve chvíli, kdy dostanete nabídku na úrok o procento nižší než u banky. Úvěr ze stavebního spoření je výhodný hlavně tehdy, když relativně brzy dosáhnete na jeho řádnou formu.
***
Výhody a nevýhody úvěrů ze stavebního spoření oproti hypotékám při refinancování hypoték
po dlouhou dobu překlenovacího úvěru je splácen pouze úrok, jistina (dluh) zůstává stejná vyšší zřizovací poplatky u některých stavebních spořitelen garantovaná úroková sazba pouze v prvních letech překlenovacího úvěru a posléze až v době přiděleného úvěru
při refinancování hypotéky (kdy klienta obvykle tlačí čas) může být proces projednání a schválení pomalejší
produkt je složitější, pro klienta náročnější na pochopení, a to zejména oddělené splácení překlenovacího úvěru od spoření do přidělení hodnotícího čísla (koeficientu)
možnost předčasného splacení úvěru kdykoli
možnost vyšších odpočtů úroků od základu daně (vzhledem ke splácení pouze úroku, který je po dobu trvání překlenovacího úvěru stejný)
některé stavební spořitelny jsou oproti bankám benevolentnější při posuzování bonity