« Zpět
Pohled Zlaté koruny pro E15: Co je třeba vědět, než se pustíte do rekonstrukce
Rekonstrukce domu či bytu je i v klidných dobách náročná akce, plná různých zádrhelů a překvapení, natož pak v době pandemie, kdy „nejistota ve všem se mění v jedinou jistotu.“ Nebuďme však pesimisté: zdárně rekonstruovat můžete i nyní, když se na to pořádně připravíte!
Rozpočet chce dost času a úsilí
Čím začít? V prvním plánu je třeba konkretizovat představy modernizace objektu či interiéru do reálného plánu financí, které můžeme do akce investovat. Nejlepší je připravit dva scénáře rekonstrukce – menší a větší. A určit finanční strop rozpočtu, aniž bychom se vydali ze všech peněz. Důležité je totiž si vždy ponechat rezervu.
Je rovněž potřeba oslovit subdodavatele a vyjasnit si cenové relace pro danou část rekonstrukce. Někdy se poštěstí najít někoho, s kým lze uzavřít smlouvu o dílo na celou rekonstrukci, často si však klienti sami řeší subdodávky. Této fázi je třeba věnovat dost času i úsilí. Čas vynaložený na přípravné práce může dokonce být stejný, jako pak na samotnou rekonstrukci.
Harmonogram prací – náročný a nejistý
Tady platí, že čím rozsáhlejší rekonstrukce, tím náročnější harmonogram. Přestože nelze počítat s tím, že se plně harmonogram dodrží, je nutné si ho připravit. Základem je výčet prací a jejich časová následnost. Nevyhnete se většinou ani komunikaci s úřady, proto si zjistěte, zda rekonstrukce podléhá ohlášce nebo stavebnímu povolení. Riziko je jak v oblasti možného zpoždění prací, tak i v prodražení celé akce. Ostatně, velmi aktuální nepříjemností jsou v současnosti rostoucí ceny materiálů, stejně jako větší výskyt nemocí u stavitele a průtahy na straně řemeslníků.
Smlouvy, plnění a reklamace
Znění smluv s řemeslníky či stavitelem je potřeba si bedlivě pohlídat. Většinou je tam prostor pro dohodu, více výhodnou pro vás, jako zákazníka. Není tedy na škodu vzít si k ruce právníka, který neopomine také ustanovení o případných reklamacích, které se mnohdy v praxi pak víc než hodí. Platby staviteli bývají nastaveny tak, že tvoří několik částí: zálohové - na materiál, dále průběžné, a pak konečné. Část z ceny díla je dobré držet až do předání díla, jako pojistku. Záleží ale samozřejmě také „na ochotě“ druhé strany.
Nejen smlouvy, ale i samotný průběh stavby je třeba průběžně hlídat. Zde se vyplatí využít služeb stavebního dozoru, abychom si ušetřili nervy a nepříjemná překvapení.
Úvěry na rekonstrukce
Nejeden klient potřebuje na rekonstrukci půjčit nějaké finance z banky či stavební spořitelny. K vyřízení úvěru je třeba mít již připravený rozpočet na stavbu a soupis potřebných prací. Dále je třeba rozmyslet si, zda bance či spořitelně dám či nedám do zástavy nemovitost, jelikož bez této zástavy jsou úvěry vždy dražší. Zpravidla si je volí klienti, kteří potřebují částku maximálně do 1 milionu korun. U vyšších úvěrů to jde už většinou jen se zástavou. A lze dát do zástavy nemovitost jinou, než tu, kterou plánuji rekonstruovat? Ano, a dokonce to někdy může být i potřeba. Příkladem je např. celková rekonstrukce objektu, anebo převážná demolice objektu, či jeho aktuální nevhodnost k trvalému obývání.
Tři fáze rekonstrukce pro banky
Abychom si vysvětlili, jaké fáze prochází nemovitost při rekonstrukci, pomůžeme si tím, že si osvětlíme, jak banka třídí odhadní hodnotu v čase. Průběh rekonstrukce pro banky a spořitelny má tři fáze:
- Současný stav, kde se určí tzv. současná hodnota nemovitosti.
- Minimální hodnota, kdy dojde k určitému zhoršení či zničení (rozkopání) původního stavu.
- Budoucí hodnota, kdy bude dílo hotové (případně i zkolaudované).
Čerpat úvěr či hypotéku na rekonstrukci lze většinou zálohově, tedy část peněz lze poslat dopředu. U části úvěrů je také možné tzv. zpětné proplacení vlastních zdrojů.
I když využíváte úvěr, je praktické mít vždy k dispozici ještě nějaké vlastní prostředky. Nejednou se v průběhu rekonstrukce, obzvlášť je-li rozsáhlá, totiž můžete dostat do situace, že je budete potřebovat.
Nejkritičtější otázky
Stihnete rekonstrukci podle plánu? (Skoro) nikdy ne! Zvláště nyní v pandemii se velmi často zpozdí část subdodávek a musí se na ně čekat.
Prodraží se rekonstrukce? (Téměř) vždycky! To platilo i před koronou, ale dnes je to zcela běžné, hlavně u materiálů, ale i u provedené práce. Dokonce si již některé firmy do smluv dávají určitý rozptyl ceny, což pochopitelně komplikuje situaci zákazníkovi i případné úvěrující bance.
Z toho jasně vychází závěr: připočtete-li si k vašemu rozpočtu navíc 20 % a budete-li předem počítat s dražší variantou, ušetříte si rozčarování a problém, kde vzít na rekonstrukci další peníze.
Zdroj: https://www.e15.cz/finexpert/pujcujeme-si/pohled-zlate-koruny-co-je-treba-vedet-nez-se-pustite-do-rekonstrukce-1385785
Diskuse
Vložte svůj dotaz