Refinancování hypotéky je dnes velmi častým krokem, ke kterému s koncem fixace přistupuje řada lidí. Důvodem je často nezanedbatelná úspora na úrocích – tedy za předpokladu, že najdete konkurenční nabídku s výhodnějšími podmínkami. Právě úspora je pak velkou motivací i pro předčasné splacení hypotéky. Tento krok většinou volí klienti, kterým se podařilo našetřit dostatek peněz nebo třeba zdědili potřebné finanční prostředky po svých blízkých.

Pro banky ovšem každé předčasně splacení znamená s trochou nadsázky „čáru přes rozpočet“. Mají totiž pro hypotéku svého zákazníka také půjčené peníze a nemohou je vrátit tak snadno, jako jejich dlužník. Také často argumentují řadou administrativních úkonů, a tedy i finančních nákladů. A právě proto přichází novela zákona a plošný poplatek, který by měl tyto náklady bankám kompenzovat.

„Doposud mohly banky účtovat předčasné splacení hypotéky podle svého vlastního uvážení. Ale s ohledem na to, že poplatek musel odpovídat jejich administrativnímu výdaji spojenému s ukončením hypotéky. Někde klienti neplatili vůbec nic, jinde je čekal fixní poplatek. Ten se nejčastěji pohyboval v řádech stovek, maximálně nižších tisíců korun. Jeho úhrada se tak většinou vyplatila, protože klient mohl na úrocích ušetřit mnohem vyšší částku. Teď se ovšem pravidla mění a zavádí se plošný poplatek za předčasné splacení,“ říká Klára Opletalová ze společnosti Kalkulátor.cz.

Poplatky za předčasné splacení hypotéky

Poplatek není fixní, ale odvíjí se od částky, kterou v danou chvíli ještě zbývá doplatit. Původně byl ve hře poplatek ve výši až 2 %, nakonec ale přece jen došlo ke kompromisu. Pokud se tedy rozhodnete splatit svou hypotéku předčasně, zaplatíte 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok, který zbývá do konce fixace. Maximální výše poplatku pak činí 1 %. 

Na koho se nové podmínky vztahují a na koho ne?

„Nová pravidla začínají platit od 1. září 2024 a vztahují se na všechny, kteří po tomto datu uzavřou novou úvěrovou smlouvu nebo podepíší novou fixaci. Pokud se tedy rozhodnete předčasně splatit hypotéku sjednanou na základě starší úvěrové smlouvy, u které máte před 1. zářím 2024 platnou fixaci, nová pravidla se vás týkat nebudou,“ říká Klára Opletalová ze společnosti Kalkulátor.cz a dodává: „Až do konce fixace tak můžete hypotéku předčasně splatit podle aktuálních podmínek nastavených vaší bankou. Pokud ale po stanoveném termínu podepíšete novou smlouvu nebo si úvěr zafixujete, plošný poplatek ve výši až 1 % pro vás platit bude.“

Výjimky umožňující předčasné splacení bez poplatku

Dobrou zprávou je, že zákon pořád počítá s několika výjimkami. Stále tedy existují případy, kdy poplatek za předčasné splacení neplatíte. Konkrétně se pak jedná o tyto situace: 

• Končí vám fixace úvěru.
• Nesouhlasíte s novou výší úrokové sazby (hypotéku lze zdarma splatit do tří měsíců od doby, kdy vám banka novou sazbu oznámí).
• Ocitli jste se v tíživé životní situaci (například dlouhodobá nemoc, invalidita nebo ztráta partnerky či partnera, který s vámi hypotéku platil).
• Potřebujete vypořádat společné jmění manželů a byt nebo dům financovaný hypotékou je jeho součástí (týká se to nemovitosti, na kterou si manželé brali hypotéku, případně sloužila k zajištění hypotéky).
• Prodáváte nemovitost financovanou hypotečním úvěrem a od uzavření smlouvy uběhly alespoň dva roky.
• Rozhodnete se provést mimořádnou splátku ve výši až jedné čtvrtiny z celkové zbývající částky (mimořádnou splátku lze provést jednou ročně, a to vždy měsíc před výročím uzavření smlouvy).

Vyplatí se předčasné splacení úvěru?

„Pokud se na vás nevztahuje žádná z výjimek a zvažujete, jestli se vám předčasné splacení úvěru i přesto vyplatí, použijte velmi jednoduchou matematiku. Aby se takový krok vyplatil, celková úspora, které dosáhnete, musí výrazněji převýšit výši sankce. Jestliže očekávaná úspora tak vysoká není, vyplatí se vám počkat na konec fixace a úvěr předčasně splatit až potom. Jen nezapomeňte, že když se předčasné splacení rozhodnete i navzdory sankci podstoupit, musíte mít k dispozici nejen dostatek prostředků na splacení zbytkové výše hypotéky, ale právě i na samotnou sankci, která v některých případech nebude zrovna zanedbatelná,“ doporučuje Klára Opletalová z Kalkulátor.cz.

Zde jeden modelový příklad. Pokud máte dům v hodnotě 10 milionů Kč a platili jste ho pomocí hypotéky 8 milionů Kč, tak 0,25 % je 20000 Kč za každý rok, který vám zbývá do konce fixace. Pokud tedy máte fixaci na 5 let, bude pokuta v prvním roce cca 80000 Kč, protože maximální výše poplatku může být 1 %.

Potřebujete-li pomoci s počty, refinancováním nebo třeba vyhledáním výhodnějšího hypotečního úvěru, může pomoci srovnávač Kalkulátor.cz.