Experti i politici by byli pro změnu zákona, který omezuje daňové zvýhodnění hypoték.
Refinancování úvěrů. Hit letošního roku, který pomáhá hypotečním bankám získat zákazníky v době, kdy se trh výrazně propadá, s sebou především pro klienty nese zásadní komplikaci.
Tedy zásadní... Záleží na tom, kdo a jak se dívá na výklad zákona o dani z příjmu fyzických osob. Názory dotčených subjektů, kterých se dotýká či které se podle něj řídí a které týdeník Ekonom oslovil, se v mnoha případech rozcházejí.
Ze zmíněného zákona totiž vyplývá, že chce-li člověk využít možnosti odpočtu úroků z úvěru na bydlení od základu daně, nesmí svůj úvěr refinancovat vícekrát než jednou. A zároveň jej nesmí refinancovat překlenovacím úvěrem.
"Tento výklad je skutečně správný," řekl Ekonomu Radek Ležatka z ministerstva financí. Také šéf daňového oddělení poradenské firmy PricewaterhouseCoopers (PwC) Petr Frisch tvrdí, že bohužel "striktně vzato zákon opravdu umožňuje odečíst úroky jen při prvním refinancování hypotéky".
Jenže se objevují i zcela opačné názory. Týdeník Ekonom požádal o výklad účetní Zuzanu Smýkalovou ze společnosti Orkán. "Jestli při refinancování hypotéky půjde zase o hypotéku, není důvod, proč by uvedené úroky nešlo uplatnit," myslí si Smýkalová. Zároveň ale dodává, že záleží hlavně na tom, co je napsáno v hypoteční smlouvě, respektive co je v ní uvedeno jako předmět smlouvy.
Proti výkladu ministerstva financí se staví i šéf hypotečního makléře Hyposervis Milan Roček: "Zákon o dani z příjmů není v tomto bodě exaktně formulován a nemá v tomto bodě závazný výklad."
Roček je přesvědčen, že úmyslem zákonodárce, a tím i účelem zákona je poskytnout finanční úlevu lidem, kteří si pořídili bydlení na svůj vlastní účet, použili k němu hypoteční úvěr, a nehledali tedy pomocnou ruku například u obce nebo státu.
"Nevěřím tomu, že by účelem zákona bylo zabývat se případnými dílčími změnami úvěru nebo tím, zda je hypotéka v průběhu doby u jedné nebo u více bank. Nedává to smysl," míní.
A třeba úřednice na finančním úřadu pro Prahu 5 o daném problému vůbec nevěděla. Stará "anomálie" v zákoně Toto ustanovení zákona není v právním řádu novinkou, i když se o něm mluví několik posledních měsíců. Z informací ministerstva financí vyplývá, že do zákona o daních z příjmů bylo zapracováno již v roce 1998. "V rámci jednání rozpočtového výboru bylo formou poslaneckého pozměňovacího návrhu uplatněno a schváleno," vysvětluje Radek Ležatka.
V tehdejší vládě Miloše Zemana byl ministrem financí Pavel Mertlík. Když se ho týdeník Ekonom zeptal, zda úpravu bodu prosazovalo tehdy také ministerstvo, nepamatoval si.
"Ale byl bych pro nápravu, nedává to smysl. To opatření evidentně slouží jen bankám, omezuje svobodu klientů a z hlediska příjmů do státní pokladny nemá velký význam," řekl Ekonomu Mertlík.
Podle něho splňuje majitel úvěru na bydlení podmínky zákona tím, že se jedná o stejnou nemovitost, a to, zda optimalizuje své náklady a rozhodne se – i když vícekrát – pro změnu banky a případnou úsporu, by nemělo hrát roli.
Jedná se tedy jen o anomálii v zákoně, jakýsi omyl, "zmetek"?
Pavel Mertlík připomíná, že před jedenácti lety v České republice hypotéky fungovaly zhruba dva roky, bylo jich málo a lidé ani zákonodárci s nimi neměli příliš zkušeností.
"Je pravda, že se stává, že se v parlamentu schválí zmetky, špatné znění paragrafů, které nedávají smysl," připouští ale Pavel Mertlík. Ani Petr Frisch z PwC si nemyslí, že by tato úprava byla úmyslem zákonodárce. Autor ustanovení si podle něho spíše neuvědomil, že nepokrývá i případy opakovaného refinancování hypotéky.
"Předpokládám, že zákonodárci při tvorbě zákona neměli vůbec tušení, že může nastat situace, že by jeden držitel hypotéky tuto svou hypotéku po dobu její existence neměl pouze u jedné banky," přidává se Milan Roček z Hyposervisu.
Ministerstvo financí ale tvrdí, že refinancování je pouze možnost a každý musí posoudit, zda se mu vyplatí, či nikoliv. "Kdyby sazba byla příliš vysoká, vyplatilo by se refinancování i při nemožnosti odpočtu úroků," říká Tomáš Kofroň z Raiffeisenbank. Překážka v konkurenčním boji Výpočet je přitom poměrně jednoduchý. Ze sazby, kterou nabízí banka, je nutné spočítat si patnáct procent, to je ztráta vyjádřená v procentních bodech. Například při pětiprocentní sazbě činí daňová úspora 0,75 procentního bodu. Aby se vyplatila změna banky i podruhé, musela by být konkurenční nabídka nejvýše na 4,25 procenta.
"Tato situace je vlastně překážkou v konkurenčním boji bank o nové klienty. Mohla by vést k tomu, že klient se vlastně stane – jen aby mohl dále snižovat základ daně o úroky – jakýmsi dobrovolným „zajatcem“ té banky, která mu refinancovala jeho původní úvěr," konstatuje Frisch.
"O tomto zákonu si myslím své, a není to nic dobrého. Znemožňuje stálou ochranu klienta před bankou, která mu nabídne nepatřičný úrok, a to se může stát i vícekrát," přidává se také hypoteční poradce Hypodílny Radim Fichtner.
Náměstek ředitele České bankovní asociace Jan Matoušek ale tvrdí, že banky se na zařazení úpravy do zákona nijak nepodís66 Z jejich hlediska prý nejde o nic, co by jim pomáhalo v soutěži.
V podobném smyslu se vyjádřily i Raiffeisenbank a Hypoteční banka. "Je pravda, že omezení odpočtu na jedné straně může napomoci udržet bance klienta, na druhé však omezuje možnost získat nové klienty nabídkou refinancování," dodal nicméně Matoušek.
Nová vlna refinancování Fixace úroků u hypoték přitom letos končí mnoha lidem. Jedná se o klienty, kteří si sjednali hypotéku s pětiletou fixací v roce 2004, či lidi s tříletou fixací z roku 2006. A dá se předpokládat, že budou chtít alespoň zkusit svou hypotéku refinancovat u jiné banky v případě, že jim nebude vyhovovat sazba nabídnutá stávající bankou.
Tehdy byly úroky výrazně nižší, než jsou v současné době. V roce 2004 se pohybovaly okolo čtyř procent, v roce 2006 ještě níž. Sazby nabízené teď přesahují i pět procent.
"Už na loňský rok jsme odhadovali, že se refinancovalo asi jedenáct tisíc hypoték v objemu zhruba 20 miliard korun," řekla Ekonomu manažerka Asociace hypotečních makléřů Petra Horáková Krištofová.
Letos se může podle asociace jednat až o 100 miliard korun. "Nyní tvoří refinancování 10 až 20 procent našich obchodů," potvrdil zájem ředitel makléře Simply Jan Urban.
Většina oslovených bank statistiky o refinancovaných úvěrech odmítla zveřejnit s tím, že se jedná o informaci interního charakteru.
Mluvčí Raiffeisenbank Tomáš Kofroň ovšem potvrdil, že z celkového počtu poskytnutých hypoték v posledním roce tvoří refinancování zhruba sedm procent, z hlediska finančního objemu se refinancované úvěry podílejí na celku – i přes pozvolný růst – méně než pěti procenty.
"Refinancované hypotéky zaujímají v našem portfoliu několik jednotek procent, převážnou část úvěrů tvoří nové," reagovala také Pavla Hávová z Hypoteční banky.
Rozhodující pro možnost uplatnění daňové slevy je ale druhé či další refinancování. Kolik takových klientů je, zatím neumí nikdo odhadnout, banky navíc mlčí.
"Těch klientů bylo loni ještě málo, v nízkých jednotkách procent. Domnívám se ale, že na trh mohou klienti z „druhé vlny refinancování“ přijít právě letos," říká Jan Urban.
Nejspíše i proto Hyposervis rozjel nový Hyposhop zaměřený právě na refinancování úvěrů. Že by kvůli anomálii v zákoně lidé ztratili zájem o jeho služby, se zatím nebojí.
O ustanovení, které může přinést spoustu nepříjemností, lidé totiž často vůbec nevědí. A jak už bylo řečeno výše, mnohdy o něm nic netuší ani finanční úřady. Přesto jak potvrdilo ministerstvo financí, mohou být lidé za nedodržení pravidel potrestáni.
Účel jasný, znění zavádějící "V případě neoprávněného snížení základu daně o výši úroků z úvěrů správce daně doměří daňovou povinnost a stanoví sankci. Tou je úrok z prodlení za každý den prodlení, počínaje dnem následujícím po dni splatnosti až do dne platby. Jeho výše odpovídá výši repo sazby stanovené ČNB zvýšené o 14 procentních bodů platné pro první den příslušného kalendářního pololetí," potvrdil Ležatka. Zda a případně kolikrát byla už pokuta uplatněna, ministerstvo netuší, protože tento případ není sledován samostatně. Majitelé hypoték, kteří "zákon porušili", i když nevědomky, mohou žádat o prominutí daně.
Změny v zákoně ale ministerstvo nechystá, přestože je výklad zákona, jak říkají lidé oslovení týdeníkem Ekonom, poněkud nejasný.
"Současné znění je skutečně z jazykového hlediska zavádějící. Podstatný je ale vždy účel zákona, který je naštěstí jasný," říká Milan Roček z Hyposervisu.
I kvůli tomu jsou hypoteční makléři pro, aby v zákoně ke změně došlo. "Klient by neměl být ve své snaze získat výhodnější podmínky financování limitován či ovlivňován zněním daňových zákonů," myslí si Jan Urban ze Simply. Byť se domnívá, že agresivní roztáčení spirály refinancování nemusí být v důsledku přínosné pro český hypoteční trh, novelu by podpořil.
Podobně se vyjádřila i manažerka asociace makléřů Petra Horáková Krištofová s tím, že se naopak neobává, že by tím byla podpořena masová fluktuace klientů. Hyposervis dokonce připravuje návrh na drobnou úpravu zákona. Další detaily ale nesdělil.
Když chce člověk využít možnosti odpočtu úroků z hypotéky od základu daně, nesmí úvěr refinancovat více než jednou. Různé subjekty ale ustanovení zákona vykládají různě.
CO NA TO POLITICI
Byli byste pro změnu zákona o dani z příjmů fyzických osob?
Michal Doktor, ekonomický expert ODS: "Podmínky zákona odpovídaly tehdejší době a situace se do dnešních dnů podstatně změnila. To jsou důvody, pro které by se měl zákonodárce zamyslet nad změnou. Já bych se tomu rozhodně nebránil.
Jiří Havel, ekonomický expert ČSSD: " Problém se změnou zákona nemám. Cokoliv, co by zpružnilo hypoteční trh, je dobré.
Martin Bursík, bývalý předseda Strany zelených: "Zelení by v principu se změnou zákona souhlasili.
Cyril Svoboda, předseda KDU-ČSL: " Je to chyba v zákoně, jejíž napravení bychom samozřejmě podpořili.
Jiří Dolejš, místopředseda KSČM: "Naše priorita v oblasti podpory bydlení není v hypotečním systému. Klienti hypotečních bank nebývají voliči KSČM. Klient by neměl být ve své snaze získat výhodnější podmínky financování limitován či ovlivňován zněním daňových zákonů.