Úvěr ze stavebního spoření, nebo hypotéka? Co je výhodnější, zvlášť pak v případě, že chcete půjčit částku do půl milionu? A z čeho zařídit domácnost?

Žádáte-li více než půl milionu, bude pro vás zpravidla výhodnější hypotéka. Abyste dosáhli na řádný úvěr ze stavebního spoření, který by při současných úrokových sazbách byl s největší pravděpodobností výhodnější než hypotéka, musíte mít naspořeno v závislosti na konkrétní spořitelně 30 až 50%požadované částky, spořit alespoň dva roky a dosáhnout požadovaného hodnotícího čísla. V opačném případě vám spořitelny poskytnou nejprve překlenovací úvěr. To znamená, že po nemalou dobu budete platit úroky z celé cílové částky (proto je nelze srovnávat s úroky z hypotéky) a dospořovat peníze, aby vám vznikl nárok na řádný úvěr.
Hypotéku si můžete on-line pořídit zde
Chcete-li si půjčit maximálně zhruba 500 tisíc Kč, bude pro vás v případě, že dosáhnete na řádný úvěr u stavební spořitelny, výhodnější opět tato varianta. „Vzhledem ke státní podpoře a zhodnocování úspor bývá zhruba do půl milionu korun výhodnější úvěr ze stavebního spoření, a to i když klient nedosáhne okamžitě na řádný úvěr,“ říká Lucie Drásalová, úvěrová analytička z finančně-poradenské společnosti Partners.
Nemáte-li uzavřenou smlouvu o stavebním spoření a nemáte ani hypotéku u banky, nechte si u finančního poradce spočítat, co je pro vás výhodnější. Podle Josefa Rajdla, vedoucího analytika Fincentra, je volba mezi založením smlouvy se žádostí o překlenovací úvěr a hypotečním úvěrem často závislá na preferencích klienta. „V konkrétním případě je nutné zvážit, zda je klíčovým kritériem výběru výše celkových nákladů úvěru, minimalizace měsíční splátky, možnost mimořádných splátek, možnost fixace úrokové sazby po celou dobu splácení úvěru, různé varianty zajištění a podobně. Celková nákladovost bude u hypotečního úvěru většinou nižší než u překlenovacího úvěru, u kterého se platí po celou dobu jeho trvání úroky z celé cílové částky. Naproti tomu však u něj lze získat i fixaci sazby po celou dobu splácení, což znamená, že výdaje klienta jsou v daném období proti hypotéce jisté a neměnné,“ míní Rajdl. V úvahu je třeba brát i sankce za nedočerpání úvěrového rámce. Podle Rajdla si banky většinou účtují poplatek ve výši 5 % z nedočerpané částky, ale například Raiffeisenbank tyto sankce neúčtuje. Neúčtují si ho ani stavební spořitelny, kromě Raiffeisen stavební spořitelny, která požaduje při nevyčerpání alespoň 80 % z výše úvěru poplatek ve výši 2 % z celkové výše úvěru, maximálně 50 tisíc korun. Relativní nevýhodou úvěru ze stavebního spoření je, že prakticky nemůžete ovlivnit dobu splatnosti, a tím ani výši měsíčních splátek. Na druhou stranu u nižších částek to problém nebývá. Pokud byste chtěli vyšší splátky, můžete si peníze spořit stranou a bezplatně vložit mimořádnou splátku nebo celý dluh umořit.
Nemovitost u dvou finančních ústavů nezastavíte Jiná situace nastává v případě, že chcete žádat o úvěr, ale splácíte hypotéku. A nemovitost, na kterou jste si vzali úvěr, jste dali do zástavy. Touto nemovitostí nemůžete ručit u jiného finančního ústavu, třebaže její odhadní hodnota převyšuje výši hypotéky. Vzhledem k tomu, že u banky musíte ručit nemovitostí vždy, pokud nemáte jinou do zástavy, nemůžete žádat o další hypotéku u jiné banky. Zastavit nemovitost můžete pouze u stejné banky nebo stavební spořitelny stejné finanční skupiny.
Stavební spořitelny požadují podle Drásalové zástavu nemovitosti od 400 až 700 tisíc korun, nejčastěji ale od půl milionu v závislosti nejen na konkrétní instituci, ale také na tom, jak dlouho u ní spoříte. Pokud kvůli žádosti o úvěr budete stavební spoření zakládat, bude po vás zástavní právo žádat spořitelna i při nižší částce. „Překlenovací úvěr s nulovou akontací lze u některých stavebních spořitelen získat až do výše 300 tisíc korun,“ upřesňuje Rajdl.
Pokud stavební spořitelna nežádá zástavu, může požadovat jednoho až dva ručitele opět v závislosti na výši úvěru a době spoření. Když nemáte ručitele, ale stavební spořitelna ho vyžaduje, můžete žádat o úvěr jen u stejné finanční skupiny, které splácíte hypotéku, nebo můžete požádat o navýšení současné hypotéky, ovšem zaplatíte i poplatek za změnu smluvních podmínek. Na druhou stranu ale budete platit jen jeden poplatek za vedení úvěrového účtu. Banka s navýšením úvěru ale nemusí souhlasit.
Hypotéka 2 v 1 je i na vybavení
Jak hypotékou, tak úvěrem ze stavebního spoření můžete financovat jen nemovitost, koupi nebo rekonstrukci: vyzdění bytového jádra, plovoucí podlaha a parkety, okna, přípojky plynu, vody, odpadu, zateplení fasády, izolace, zasklení lodžie, nové rozvody elektřiny, nátěry oken, dveří, omítek, vestavěné skříně či montované kuchyňské linky včetně digestoře či sporáku a podobně. Jednoduše řečeno vše, co je pevně spojeno s bytem. Nábytek, který je volně v prostoru a není přimontován ke zdím, z nich financovat nejde.
Komerční banka, Česká spořitelna, Raiffeisenbank, Hypoteční banka, Volksbank a UniCredit Bank nabízejí takzvanou hypotéku 2 v 1, kdy je část úvěru neúčelová (většinou do 20 %, například Volksbank 10 %), maximálně zpravidla 400 až 500 tisíc korun. „Tato služba je však zpoplatněna, a to buď jednorázovým poplatkem - dvě až tři procenta z výše neúčelové části, nebo je neúčelová část úvěru úročena vyšší sazbou o 1 až 2 procentní body,“ informuje Rajdl.
Podle Drásalové otevírají některé banky dva účty - jeden na účelovou a jeden na neúčelovou část (dvě splátky), a za každý si účtují poplatek za vedení úvěrového účtu. Co se týče odpočtu úroků od základu daně, měli byste si odečíst jen ty z účelové části úvěru. V případě, že máte hypotéku, počkejte raději s refinancováním úvěru hypotékou 2 v 1 na konec fixační doby.
Pro a proti
Řádný úvěr ze stavebního spoření proti hypotéce:
+ zpravidla nižší úroková sazba
+ fixace sazby do konce doby splatnosti
+ možnost kdykoli splatit úvěr bez sankce
+ nižší průběžné poplatky
+ možnost získat úvěr bez zástavy nemovitosti
- je třeba splnit podmínky přidělení, a tím plánovat rekonstrukci dopředu
- splatnost určuje víceméně stavební spořitelna, nelze ji prodloužit do takové délky jako hypoteční úvěr, a tím snížit měsíční splátky, na druhou stranu u nižších částek to nebývá problém