moderátor
--------------------
Je pátek, tedy Poradna finanční a tedy znovu náš pravidelný host, pan inženýr Zdeněk Simaichl ze společnosti Partners. Dobré odpoledne.
Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Krásné odpoledne.
moderátor
--------------------
My se tady dnes budeme bavit o vyřizování hypotečního úvěru, pane inženýre, tedy úvěru na nemovitost. Je to vždycky na nemovitost?
Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Je to vždycky na nemovitost, přesně tak, Minimálně teda časovou ztrátu a v tom horším samozřejmě to může vést až k zamítnutí žádosti vo úvěr. A dneska i příště se podíváme na ty nejčastější. Prvním z nich bude určitě takzvaná bonita klienta. Bonita klienta, kdy vlastně banka na základě příjmů a některých výdajů zkoumá schopnost klienta úvěr řádně a pravidelně splácet nebo se snaží udělat nějaký kvalifikovaný odhad, jestli je ten klient vůbec schopen dostát svým závazkům.
moderátor
--------------------
Když to řekneme laicky, kolik se u toho klienta zdržuje peněz takříkajíc v kapse.
Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Přesně tak, kolik je jich volných, kolik jich spotřebovává a podobně. Tak a proč je to problém, mnoho lidí má takříkajíc velké oči a často chtějí s minimálními příjmy financovat nákup nemovitosti třeba v řádu několika milionů korun a pak se tváří velmi, velmi překvapeně, že takový, skoro bych řekl, zoufalý pokus nevyjde. Zkrátka banka ho nepřijme. Vždy je dobré, a my jsme tady o tom několikrát hovořili v několika minulých poradnách a říkali jsme i jak bysme to měli udělat, vždy je dobré si dopředu udělat nějakou minimální rozvahu. To znamená, jaké mám příjmy, jaké mám výdaje, kolik mám volných prostředků, kolik z těch volných prostředků, jaké procento jsem schopen v uvozovkách obětovat právě na splátky hypotečního úvěru.
moderátor
--------------------
Ono je to vlastně dobře, že vám skáču do řeči, protože ve chvíli, kdy ta banka na základě té své rozvahy zamítne třeba například udělit tu hypotéku, ten hypoteční úvěr, vlastně toho klienta potom chrání před těmi problémy, které by mohly nastat, pokud by se dostal do platební neschopnosti.
Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Přesně tak. A ona je to ještě taková ochrana neochrana, protože ony ty vzorce pro výpočet bonity mají z mého pohledu velmi benevolentní, to znamená, v podstatě odečítají od příjmu nějaké povinné výdaje, odečítají nějaká životní minima, potom nějaké koeficienty a ten zbytek v podstatě berou jako disponibilní. Kdežto z praxe to bývá trošičku jinak. Oni klienti ne všechno přiznají, něco si také nechávají pro sebe a potom samozřejmě se dostávají do různých problémů.
moderátor
--------------------
Nemají rozum.
Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Tak. Vůbec obecně ta bonita nebo, já už jsem tady hovořil o tom, že jsou výdaje, které ji srážejí, tak sráží ji například splátky jiných úvěrů, jiných závazků a jiné povinné platby. A opět, jak už jsem říkal, někteří lidé se snaží takové platby zatlouct anebo je v uvozovkách zapomenout, dát do té žádosti o úvěr. Nicméně je potřeba si uvědomit,že ten úvěr, jakmile ho dám do banky a zažádám o něj a doložím všechny potřebné doklady, tak prochází hned několika kontrolními mechanismy. A tyto kontrolní mechanismy poměrně velmi podrobně odhalí, velmi podrobně a rychle odhalí vůbec některé ty nesrovnalosti, které se tam mohou vyskytnout. To znamená, že klient například ještě někde jinde splácí úvěr anebo ještě někde jinde má závazky, kterým musí dostát. A navíc to potom ještě může stát nějaké peníze navíc, které už jsem do té doby do toho úvěru investoval, to znamená například nějaké platby za odhad a podobně, abych se potom od banky dozvěděl, že mi ten úvěr právě na základě těchto zamlčených informací nedá. O ztrátě věrohodnosti už samozřejmě ani nemluvím, to je samozřejmé. Velkým problémem se pak může stát i nějaký nepoužívaný kontokorent, to znamená, mám povolený nějaký běžný debet na účtě, mám tam nějaký úvěrový rámec, nepoužívám ho,ale přesto banka se o něm dozví, protože samozřejmě v registrech toto všechno je zaznamenáno. A samozřejmě mi potom sníží adekvátně bonitu. Nebo například kreditní karty, velmi podobný problém. Obvykle se to pohybuje tak, že jak u kontokorentu, tak u kreditky banka paušálně snižuje bonitu o 3,5 až dokonce 10 %. To znamená, pokud mám kreditní kartu, kterou nepoužívám, tak se to může občas stát takovým tím pomyslným jazýčkem na vahách, jestli ten úvěr dostanu nebo nedostanou právě z důvodu bonity.
moderátor
--------------------
A to je dost tedy krátkozrakost, protože proč si ta banka, když už si tedy zjistí, že, dejme tomu, protože mám pocit, že tady ty, do těch minusu takzvaně můžou jít lidé, který to banka opět povolí a banka jim to povolí jenom ve chvíli, kdy prostě mají nějaké zůstatky, že jo, samozřejmě.
Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Přesně tak. Ale je dobré si uvědomit, že kreditní karta znamená nějaký další potenciál v podstatě předschváleného úvěru. A v okamžiku, kdy já vyčerpám tu kreditní kartu, tak mi tam naskočí třeba jedna desetina, proto těch 10 %, jedna desetina splátky každý měsíc a už to může ohrožovat právě splátku toho úvěru. Proto oni to na začátku paušálně odečítají, a proto i já, když se dostanu ke klientovi a je tam trošku problém s bonitou, jsme na hraně, tak mu doporučuju tyhle ty věci všechny zrušit a zkrátka se jich zbavit, aby jim to tu bonitu nesnižovalo a do budoucna nepokoušelo.
moderátor
--------------------
Anebo neskákat na lep všem těm nabídkám, které vám právě cpou různé ty kreditní karty a tak dále.
Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Přesně tak. A druhým a dalo by se říct i velmi aktuálním kamenem úrazu dneska bývají právě registry dlužníků. V České republice jsou celkem 3, o kterých má smysl mluvit. Je to takzvaný BRKI, NRKI, to znamená Bankovní registr klientských informací a Nebankovní registr klientských informací. Tyto dva jsou pozitivní, to znamená, obsahují i kladné informace o třeba perfektní platební morálce klienta u již stávajících úvěrových případů. To znamená, paradoxně se k nim může přihlížet velmi pozitivně, pokud klient samozřejmě splácí a pohlíží se na takového klienta jako na bonitního a člověka, který zkrátka nikdy nemá, jak se říká, jakoby ten žádný škraloup. A potom je tady ten třetí, ten je takový už trošku nepříjemný, ten se jmenuje Solus. Ten je teda negativním registrem. To znamená jsem tam zapsán pouze v případě, že mám nějaký problém s tím splácením a který kromě bankovních a nebankovních institucí sdružuje i některé komerční subjekty. Například telefonní operátoři, některé dodavatele energií a podobně. To znamená, v tom extrémním případě se mi může stát, že nezaplatím třikrát účet za telefon a už to může být problém právě při vyřizování hypotečního úvěru.
moderátor
--------------------
Musím se k tomu vrátit, že BRKI, NRKI nebo co jste to říkal, to zní velice pozitivně. Naproti tomu SOLUS, to může být klidně i zlý král v pohádce.
Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
To zcela určitě, přesně tak. Už jenom proto, že se tam nepohybují instituce, které se etablují na finančním trhu,ale instituce, které bychom tam nečekali, které máme i v životě tendenci trošičku zanedbávat a občas neplatit a tak dále. Ten proces není samozřejmě černobílý, ale existují různé stupně závažnosti a podle toho banka situaci dál řeší. Samozřejmě je to takový ten celkový skóring toho klienta. Nicméně na závěr je dobré si říci, že o všem je možné s tím budoucím věřitelem, což v tomto případě je banka, tak o všem je možné diskutovat, vyjednávat a i v případě, že mi ten první skóring nevyjde nebo zkrátka je tam nějaký problém, tak je dobré se o tom s tou bankou i dále bavit a snažit se to nějakým způsobem odstranit. To znamená, doporučuju najít si nějakého zkušeného člověka, který vás provede vlastně celým tím vyřizováním toho úvěru, že je to potom jednodušší, levnější a přitom, když se tam vyskytne nějaký problém, tak i kolikrát často velmi dobře řešitelný.
moderátor
--------------------
Banka sama toho člověka neposkytne náhodou?
Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Banka sama ho poskytne, ale je to v podstatě pracovník na přepážce.
moderátor
--------------------
A ten kope za ní.
Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Přesně tak. Ten kope za tu banku a v případě, že mu tabulkově vyjde, že teda ne a ty tabulky jsou sestavovány jako tabulky v uvozovkách, to znamená, tam není takový ten lidský přístup, tak on nemá důvod, není ani motivován k tomu, aby tomu klientovi dál pomáhal a se s ním bavil.
moderátor
--------------------
Tak to bylo prozatím k vyřizování hypotečních úvěrů. Prozatím vše. Prozatím říkám z toho důvodu, že si během písničky v podstatě už můžete zavolat i vy, posluchači Českého rozhlasu 2 - Praha, sem k nám do studia. Pan inženýr Zdeněk Simaichl rád zodpoví všechny vaše dotazy. Ta telefonní čísla jsou 221552525 anebo 2424 na konci.
moderátor
--------------------
S panem inženýrem Zdeňkem Simaichlem ze společnosti Partners se tady bavíme o vyřizování hypotečních úvěrů. Dal jsem vám k dispozici naše telefonní čísla 221552525 a 2424 na konci a už tady máme první volající. Dobré odpoledne.
posluchačka
--------------------
Dobrý den, tady je posluchačka z Prahy. Já bych, prosím vás, měla dotaz k té databázi dlužníků SOLUS, protože se mi letos stalo, když jsem si třeba šla koupit telefonní kartu do mobilu, že mi řekli, že sem prostě v této databázi dlužníků. Mě to šokovalo, protože jsem dlužná nebyla. Takže, jsem si zjistila všechno potřebný, stálo mě to kolem 300 korun a dostala jsem výpis, že se stalo, myslím, že to bylo u nějakýho toho telefonního operátora, že tam někdo zneužil moje rodný číslo, ale měli u toho úplně jiný jméno. A ta prodavačka, že jo, která mi prodávala tu kartu, říkala: "No, u vašeho rodnýho čísla i jména je zapsanej dluh."
moderátor
--------------------
Čili, vy jste se tam nedostala vlastní vinou do toho registru.
posluchačka
--------------------
Naprosto, naprosto nedostala vlastní vinou. A kdybych si náhodou nešla koupit tu kartu.
moderátor
--------------------
Tak to ani nezjistíte.
posluchačka
--------------------
Tak se vo tom vůbec nedozvím. A trvalo to asi 2 měsíce, než se to vyřídilo.
moderátor
--------------------
Ano. Děkujeme za ten dotaz.
Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Já tady s naší posluchačkou musím souhlasit. Já nechci říci, že by to bylo pravidlem nebo že by to byl nějaký velmi častý případ, ale sám jsem se již opravdu několikrát ve své praxi setkal, že klient byl v těchto nebo v jedné z těchto tří databází uveden neprávem. Právě že tam bylo nějaké zneužití rodného čísla. Ono je to tak, že ty registry, respektive tu databázi těch registrují si spravují ty instituce, ty členské instituce samy. To znamená, samy si ty záznamy vkládají, sdílejí je s ostatními členy toho sdružení a samy je samozřejmě i upravují. A ono se může kolikrát stát, že zkrátka ta paní, slečna, pán, který má za úkol tam tyhle ty záznamy vkládat, tak někdo to samozřejmě přepisuje ty rodné čísla na počítači, tak občas se samozřejmě může uťuknout i na té klávesnici a v ten moment už tam skočí rodné číslo jiné, tím pádem se k tomu přiřadí sice to správné jméno, ale s jiným rodným číslem a ten člověk, který je opravdu tím majitelem toho rodného čísla, tak má potom problém a je s tím zdlouhavé vyřizování a opravdu není to úplně jednoduché. Tady paní měla obrovské štěstí. Já znám dokonce i případy, kdy klient byl vázán splatností právě hypotečního úvěru na nějaké konkrétní datum. Toto se tam objevilo, řešilo se to, vyřešilo se to všechno relativně rychle, to znamená v horizontu nějakého měsíce, měsíce a půl, to znamená, paní na tom byla ještě opravdu velmi dobře s těmi dvěma měsíci. A tomu pánovi, to byla rodina, ale v té rodině prošvihli ten datum té splatnosti. To znamená, zaplatili nejenom obrovské penále, propadla jim záloha, ale ještě neměli ani tu nemovitost, kterou původně chtěli.
moderátor
--------------------
Mimochodem můžete se potom z toho SOLUSu dostat zase ven? Mohou vám takzvaně vyčistit rejstřík?
Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Ano. U toho BRKI, to znamená bankovního registru a nebankovního registru, tam končí taková ta lhůta, kdy se to maže automaticky, po 4 letech, kdy skončí ten úvěrový případ. To znamená, pokud mám úvěr třeba na 4 roky, tak 4 + 4, za 8 let mi to automaticky smažou.
moderátor
--------------------
Ano. A SOLUS?
Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
V průběhu mám i možnost, pokud je to nepříliš, řekněme, závažný prohřešek, tak mám možnost požádat o vymazání, o mimořádné vymazání a v určitých případech i registr vyhoví a skutečně ten záznam smaže. U SOLUSu, tam je to trošku benevolentnější, tam jsou to v uvozovkách pouze 3 roky a potom dojde k automatickému vymazání. Ale důležité je říci opravdu, že ty registry, respektive ty záznamy si spravují ty instituce samy. To znamená, primárně bych to měl řešit s tou institucí, která tam ten záznam vložila.
moderátor
--------------------
Tak to byla rada pro naši posluchačku. A dovolal se nám i pan posluchač. Dobré odpoledne.
posluchač
--------------------
Dobré odpoledne, tady je Bauer. Já jsem se chtěl zeptat, jaký vliv má věk na získání hypotéky. Například člověk ve věku pana prezidenta, jestli by si mohl opatřit hypotéku. Děkuju za odpověď.
moderátor
--------------------
Že jste uvedl právě toho pana prezidenta, nevím, jestli ten si bude žádat, ale dejme tomu.
Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Tady děkujeme za otázku. Tak tam v podstatě to je omezený. Ten věk je tam samozřejmě omezen. Hypotéky se standardně poskytují maximálně do 70 let věku. Jsou ještě banky, které to dělají do 65 let věku. Na druhé straně potom mohou využít stavební spoření, které je v tomto benevolentnější, tam to jde až do nějakých 76 let. To znamená, tam je to už i na výběr, jaký typ zvolit, jestli teda hypoteční úvěr anebo úvěr ze stavebního spoření. A kdybych se teda měl ještě vrátit k té otázce, tak dám příklad, pokud si jako šedesáti pětiletý budu brát hypotéku, tak maximálně na 5 let, nikdo mi hypotéku na méně než 5 let nedá, to znamená 65 je v tomto státě opravdu ten nejvyšší věk, kdy ještě si mohu vzít hypoteční úvěr a banka je schopná mi ho poskytnout. Takže, ano, věk žadatele je limitující.
moderátor
--------------------
Tak a my dáme prostor poslednímu dotazu. Dobré odpoledne.
posluchačka
--------------------
Dobrý den, tady Bosáková z Prahy.
moderátor
--------------------
Ano, můžete se ptát.
posluchačka
--------------------
Děkuju. Já bych se ráda zeptala, je-li to známo, kolik hypoték bylo k dnešnímu dni uzavřeno a jakou hodnotu asi představují. Děkuju. Na shledanou.
moderátor
--------------------
Děkujeme. Nevím, pane inženýre, jestli máte statistiky takhle v hlavě.
Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
V hlavě je nenosím, já mohu akorát říci, že za rok 2008 těch, byla průměrná výše hypotečního úvěru zhruba 1,7 milionu korun, což je poměrně vysoké číslo. Vím, že zhruba měsíční objem hypoték se pohybuje někde kolem řádově 6, 7 miliard, takže když si to vynásobíme 12, tak bych se mohl dostat někde k tomu správnému číslu. Jde o obrovské sumy. Na druhou stranu je potřeba si uvědomit, že to sdružuje nejenom fyzické, ale i právnické osoby. To znamená úvěry právnických osob bývají řádově někde trošičku jinde než úvěry fyzických osob. Není to paušálně, ale určitě to tak v takových 80, 90 % bývá. To znamená, kolik je to za fyzické osoby, to nejsem schopen z hlavy říct, ale ty objemy se pohybují opravdu v miliardách korun.
moderátor
--------------------
Říkal jste tedy, že v 65 si ještě můžete nebo můžeme zažádat o hypoteční úvěr. Pokud v případě tedy, že by se něco stalo a že by ten člověk, dejme tomu, přišel k úrazu a zemřel, přechází ty hypoteční úvěry nebo ty závazky potom na jeho děti, na jeho dědice?
Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Tak banka tady postupuje přesně podle smlouvy. To znamená, pokud v té hypoteční smlouvě je uveden další spolužadatel, spoludlužník, tak ty povinnosti automaticky přecházejí na něj a on je schopen, hlavně je povinen dostát vlastně těm závazkům a dál ten úvěr splácet. Pokud je v tom úvěru sám, tak banka samozřejmě čeká, kdo se přihlásí, kdo z té rodiny nebo z dědiců buď bude ochoten ten úvěr převzít spolu teda s tou nemovitostí samozřejmě, kterou zdědí. Anebo potom postupuje přesně podle té smlouvy, to znamená, pokud nikdo se k tomu nemá, tak tu nemovitost prodá, uspokojí svoji pohledávku a zbytek v podstatě spadne do dědického řízení.
moderátor
--------------------
Tak to bylo vše dnes. Pane inženýre, já vám mnohokrát děkuji za vaše rady, dobré rady myslím. A přeji vám krásný víkend.
Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Také děkuji. Krásný víkend.