Nový úvěr žádejte nejdříve u své banky, abyste se vyhnuli sankcím za předčasné splacení původního * Prodej bytu s hypotékou řeší v Česku tisíce lidí

Před deseti lety přišla první velká vlna zájmu o hypotéky. Největší zájem přitom lidé měli o startovací byty 2+1. Nyní má celá řada takových rodin děti a hledají větší bydlení. Z jedné hypotéky se i přes krizi stěhují do druhé. Podle údajů realitní kanceláře AAA Byty tvoří podobné transakce přibližně dvacet procent všech obchodů, které firma zprostředkovává.

"Tento trend je velice zřetelný, rodiny s dětmi se nejčastěji stěhují z menších do větších bytů," uvádí Aleš Budín, ředitel realitní kanceláře AAABYTY. CZ
Stěhování s hypotékou tedy začíná být běžné, ale přesto jde o poměrně komplikovanou záležitost, která se může výrazně prodražit. Na své si bude chtít přijít banka i pojišťovna, pokud klient využívá pojištění schopnosti splácet. "Když jsme hledali co nejvýhodnější způsob, jak prodat byt s hypotékou v panelovém domě a zároveň koupit polovinu rodinného domu, zjistili jsme, že mezi nejdražším a nejlevnějším způsobem byl rozdíl více než čtvrt milionu korun. A to nemáme nijak vysokou hypotéku," říká Lenka Benešová z Kralup nad Vltavou.

Drahé předčasné splacení

Poplatek v řádu stovek tisíc korun čeká zejména klienty, kteří se potřebují přestěhovat před koncem fixace úrokové sazby svého hypotečního úvěru a z nejrůznějších důvodů chtějí novou smlouvu uzavřít s jinou než stávající bankou. Poplatky za předčasné splacení úvěru jsou vysoké, banky je počítají podle toho, kolik času zbývá do konce fixace a podle půjčené sumy. Cílem tohoto poplatku je vynahrazení ušlého zisku stávající bance, jejich výše proto odpovídá úrokům, které by klient do konce fixace zaplatil.
V případě, který vychází z reálného příkladu dva roky spláceného hypotečního úvěru na 1,7 milionu korun s pětiletou fixací, se tento poplatek pohybuje u různých bank mezi 250 a 150 tisíci korunami. Vzhledem k jeho výši celá řada oslovených finančních domů odmítla jeho vyčíslení a uvádí buď individuální výši nebo vyjádření právě v procentuální částce z předčasně splacené jistiny do konce fixace.
"Výhodnou variantou tohoto postupu je domluvit se s kupujícím na převzetí úvěru. Pokud kupující splní požadavky na bonitu banky, hypotéka se pouze převede na nového majitele nemovitosti a je to vyřešeno s minimálními poplatky," radí Tomáš Kofroň, tiskový mluvčí Raiffeisenbank. U této banky činí poplatek za změnu smluvních podmínek tři tisíce korun.

U stejné banky levněji

Výrazně výhodnější z hlediska krátkodobých vydání je stěhování s hypotékou v rámci jedné banky. Pokud se zákazník rozhodne pro nový hypoteční úvěr u stejné banky, v některých případech nezaplatí ani korunu navíc. Háčkem v celé transakci ale budou vyšší úroky, než na jaké byl doposud zvyklý. "V případě, kdy klient splatí jednorázově hypotéku od Wüstenrot hypoteční banky (WHB - pozn. red.) a bere si u nás novou, a to vyšší, lze v individuálních případech poplatek za předčasné splacení hypotečního úvěru zcela odpustit," říká Helena Dušková z marketingového oddělení Wüstenrot hypoteční banky. Možnost snížení nebo odpuštění poplatku připouštějí také Raiffeisenbank a Volksbank.
Existuje i nezanedbatelné riziko, že na vyšší hypotéku na větší byt nemusí žadatel dosáhnout. V takovém případě se musí spoléhat na to, že prodejem stávajícího bydlení získá peníze, které rozdíl mezi dostupnou výší úvěru a kupní cenou nemovitosti vyrovnají.

Starý úvěr, nové bydlení

Jednoznačně nejvýhodnější, ale zároveň nejméně dostupnou možností, je zachování stávajícího úvěru. Háček se skrývá v nutnosti uvalit zástavu na kupovanou nemovitost ještě před její koupí. S tím musí souhlasit prodávající, a získat jeho souhlas nemusí být jednoduché.
Nutností je také, aby tato nemovitost měla stejnou nebo vyšší hodnotu než byt, kterým klient banky ručil za původní úvěr. "V případě změny zajištění formou jiné nemovitosti je nutné zpracovat také nový odhad nemovitosti a doložit všechny standardně vyžadované podklady k této jiné nemovitosti," připomíná Jiří Škrob, Produkt manager Volksbank CZ.
Cena za nový odhad se pohybuje v řádech tisíců korun, odhad hodnoty nemovitosti ale banky vyžadují i k nové žádosti o hypoteční úvěr.
Po vložení zástavy na katastr nemovitostí banka stáhne své zástavní právo z původní nemovitosti, tu klient banky prodá, ze získaných peněz zaplatí novou nemovitost a dál splácí původní úvěr se stejnými úroky a výší splátky až do konce fixace, kdy může hypotéku převést k jiné bance nebo pokračovat ve splácení.
Variací této možnosti je zastavení jiné nemovitosti, například bytu nebo domu někoho z příbuzenstva. Podmínkou je samozřejmě dostatečná hodnota takové nemovitosti. Obě varianty jsou ale poměrně náročné z hlediska úředních úkonů. Kvůli nutnosti čekat na zápis různých návrhů na vklad do katastru nemovitostí se pak prodej a koupě nové nemovitosti může táhnout i několik měsíců.