V minulém díle naší Školy finanční gramotnosti jsme načali téma hypoték, dnes si vysvětlíme pár dalších důležitých pojmů. Probereme fixační dobu, hypotéky s plovoucí sazbou a refinancování.
* Předchozí lekce věnovaná hypotékámŠkola finanční gramotnosti: úvod do hypoték
* Kromě níse může – protože hypotéka je speciální odrůda půjčky – hoditi opakování zlekceŠkola finanční gramotnosti: jak si (ne)půjčovat

Fix není (v tomto případě) psací pomůcka a fixace není (v žádném případě) její používání na tabuli. Ve světě financí azvláště hypotékfix znamená, že po určitou dobu – dobu fixace nebo fixační období – je úrok pevně „zafixován“ na nějaké výši,je po tuto dobu neměnný. Po uplynutí doby fixace banka nabízí novou úrokovou sazbu.

Délku fixačního období si můžete zvolit při sjednávání hypotéky, běžně to bývá jeden rok nebo tři pět či deset let, ale můžete najít i jiné nabídky. Teoreticky jde dojednatfixační období stejně dlouhé jako celou hypotéku, jinými slovy budete mít garanci, že úrok bude stejný po celou dobu splácení. Otázkou samozřejmě zůstává, zda je to tak dobře.

Těsně před koncem fixačního období vám přijde z banky dopis s oznámením, že fixační období končí, asnabídkou nových podmínek – tedy s nabídkou nového úroku adélkyobdobí, po které bude platit. Banky tento dopis posílají na poslední chvíli a mají k tomupraktický důvod: nechtějí vám dát čas, abyste si mohli dohodnout refinancování hypotéky u jiné banky za výhodnějších podmínek. Co je to refinancování aproč je dobré nečekat na dopis od stávající banky, to se dočtete níž.

Pokud už jste ale dopis s novou sazbou dostali avůbec jste to nečekali– prostějste na konecfixačního období zapomněli, začíná boj o čas. Pokud to stíháte, tak ještě dnes, nejpozději zítra vyrazte do banky anabídku, kterádost pravděpodobností bude méně výhodná než stávající podmínky,jim (obrazně řečeno) otlučte ohlavu. Nebojte, jsou zvyklí a připravení. Někdy stačí jen přijít avyjádřit nespokojenost, někdy budete muset být tvrdší.

Každý řeší dilema, zda zvolit fix kratší nebo delší. Recept je jednoduchý: pokud jsou úroky vysoko, zvolte krátkou fixační dobu (jeden rok), abyste co nejdříve mohli přefinancovat nebo alespoň přejít na nižší úrok. Pokud jsou sazby nízko, berte dlouhý fix (pět či deset let), abyste na těchto sazbách vydrželi, než krize přijde a zase odejde. To se všechno snadno řekne, ale hůř provede. Nikdo z nás nemá funkční křišťálovou kouli. Proto si někdo zmatematicky nadanějších kolegů dal tu práci avypočítal, že historicky se vyplatilo brát spíš krátké fixy než ty dlouhé. To samozřejmě neznamená, že tomu tak bude i nadále, nicméně malá nápověda to určitě je.

Jiným typemhypotéky je plovoučka, plovoucí hypotéka (též float hypotéka či hypotéka s floatingovou/plovoucí sazbou), kterou už mají v nabídce i některé české banky. U plovoucí hypotéky nemáte žádné fixační období a nemáte fixní sazbu. Vaše úroková sazba se řídí sazbou vyhlašovanou ČNB a teoreticky se může každý měsíc měnit. Vpraxi se to samozřejmě neděje tak často a třeba za poslední rok se „to“ ani nehnulo. Pokud by k nějaké změně přece jenom došlo, banka vás včas upozorní dopisem, že vaše nová sazba je tolik procent, čili nová splátka je tolik korun.

Float hypotéky jsou principiálně vždy levnější než fixované, a to z jednoduchého důvodu. Úroková sazba se (opravdu hodně zjednodušeně) skládá ze tří částí:

* procento, za jaké si hypoteční banka půjčuje od ČNB

* procento,které chce hypoteční banka vydělat

* procento, které si tam hypoteční banka dá jako polštář pro případ, že by ČNB zdražila

U plovoucích hypoték si banka žádný polštář dávat nemusí, riziko změny sazby ČNB klient přebírá na sebe. Z toho důvodu jsou float hypotéky levnější.

Dnes je situace taková, že sazby ČNB jsou tak nízko, že už těžko půjdou ještě níže, i když stát se to může, viz snížení v USA na nula procent! Takže spíše hrozí, že splátky hypotéky půjdou nahoru, než dolů. Proto také existuje něco jako záchranný kruh, který funguje tak, že z plovoucí hypotéky můžete kdykoliv „utéct“ do klasické fixované hypotéky. O přesných podmínkách přechodu se ale předem informujte ve své bance.

Refinancování hypotéky není nic jiného, než že si u konkurenční banky vezmete novou hypotéku a tuhle staroují jednorázově splatíte. Všechny banky si samozřejmě své klienty brání anaopak se je snaží přetáhnout konkurenci. Vydělá na tom samozřejmě klient. Tedy – pokud se trochu stará. Důležité je ohlídat si, kdy vám dobíhá fixační doba, ařekněme s dvou- nebo tříměsíčním předstihem začít jednat...

Vložte do toho svůj čas a oběhněte si pár bank, ukažte jim svoji stávající hypotéku, svěřte se jim, že máte strach, že nová úroková sazba bude nesmyslně vysoká, takže se preventivně ptáte, jaká by byla nabídka tady. Až vám přijde domů výše zmíněný dopis snovým úrokem, už budete mít v ruce tak dvě až tři lepší nabídky a rovnou můžete vyrazit vyjednávat. Stakovými argumenty vruce vám sleví každá banka. A kdyby neslevila, refinancování se nemusíte bát. Ikdyž to stojí čas.

Administrativní náročnost převodu hypotéky je jen o málo jednodušší než vyřídit hypotéku novou, ale stále se to vyplatí. Dost možná už nebudete muset dělat nový odhad nemovitosti a obíhat katastry aměnit zápisy. Doložit znovu příjmy ale zřejmě budete muset. Do karet vám ovšem hraje to, že jste žádané zboží: banky se samozřejmě snaží celý proces zjednodušit a zrychlit, aby konkurenci přetáhly co nejvíc klientů.

Rozhodně neplatí to, že když si koupíte nemovitost na hypotéku, už se jí celých 30 let nezbavíte. Úplně normálně ji můžete dát k prodeji. Necháte si jen od své banky vyčíslit dluh k nějakému datu a je to. Například prodáváte byt za tři miliony, zatím však ještě dva miliony dlužíte v bance. Nový kupující pak – bez ohledu na to, zda platí hotově, nebo si vyřídí svoji hypotéku – zaplatí váš dluh v hypoteční bance a zbytek (v tomto případě jeden milion) pošle na účet vám. Z řečeného plyne, že věc funguje i obráceně, tedy že vy můžete koupit byt, který stávající majitel aktuálně splácí hypotékou.

Při koupi nemovitosti zatížené hypotékou si dejte pozor na poplatky za předčasné splacení hypotéky, někdy jsou poměrně vysoké. Selský rozum říká, že by je měl platit prodávající (je to přece jeho hypotéka), ale nemusí to tak být. Od samého počátku se starejte, kdo tyto poplatky uhradí, a nechte si to zanést do smlouvy. Zaplatit si vlastního právníka, který se v oboru vyzná, je v tomto případě velmi vhodné.

Příští týden už „vyrazíme do banky“. Teorii máte v malíčku, takže se vrhneme do praxe.

Autor je finanční poradce Partners For Life Planning

Nabídku banky na nový úrok berte opravdu jako nabídku. To znamená, že se o ní dá vyjednávat. Banky zkoušejí, co všechno si klienti nechají líbit. Vy si nic líbit nenechejte a o sazbě vyjednávejte.