Jak refinancovat hypotéku? 

Refinancování hypotéky znamená splacení jedné hypotéky jiným hypotečním úvěrem od jiného než stávajícího poskytovatele úvěru. K refinancování se klienti obvykle rozhodnou, protože od konkurenční banky mají možnost získat výhodnější úrokovou sazbu. 

Refinancování hypotéky umožňuje klientovi např. změnit výši hypotečního úvěru. O navýšení částky může mít klient zájem při pořizování nového většího a dražšího bydlení, nebo z důvodu plánované rekonstrukce. Refinancování hypotéky umožňuje také změnit délku splácení, přičemž si klient může vybrat, zda se hypotečního úvěru chce raději rychle zbavit a zvýší měsíční platby, nebo naopak prodlouží dobu splácení a sníží měsíční splátky. 

O refinancování hypotéky se žádá před koncem období fixace původní úrokové sazby, tedy před její refixací. Doba této fixace se volí při uzavírání smlouvy o hypotečním úvěru na dobu 1, 3, 5, 8 nebo i více let. Refinancování hypotéky umožňují banky bezplatně provést několik měsíců před koncem fixace. Některé banky toto umožňují až 2 roky před koncem období fixace. 

Nejpozději však 3 měsíce před uplynutím období fixace je klientovi zaslána nabídka na novou úrokovou sazbu pro další úrokové období. Pokud se klient a banka na novém znění podmínek neshodnou, nastupuje právě refinancování hypotéky. 

Při refinancování hypotéky ke konci období fixace banka nebo jiný poskytovatel hypotéky nebude požadovat sankční poplatky a klient plynule přejde na splácení hypotéky u jiné banky. Pokud však klient potřebuje refinancovat hypotéku dříve než ke konci fixace, musí počítat s dodatečnými náklady. A právě v této nákladové položce se liší postoj ČNB a některých bank. 

Od roku 2016 má spotřebitel právo na předčasné splacení hypotečního úvěru

Bývalo zcela běžné, že poskytovatelé hypotečních úvěrů požadovali po klientech za předčasné splacení úvěru a refinancování hypotéky mimo období konce fixace desetitisícové částky. Banky si mohly za předčasné splacení účtovat prakticky jakoukoliv výši nákladů. Rok 2016 měl v tomto směru přinést změnu. 

S účinností od 1. prosince 2016 platí v ČR zákona č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, který vychází ze Směrnice Evropské unie 2014/17/EU o smlouvách o spotřebitelském úvěru na nemovitosti určené k bydlení a která zavádí právo spotřebitele na předčasné splacení hypotečního úvěru. 

Podle ČNB mají být poplatky za refinancování hypotéky v řádu stokorun a jen za účelně vynaložené náklady

Z výkladu ČNB vyplývá, že pokud dojde k předčasnému splacení hypotečního úvěru před koncem fixačního období, mají banky právo požadovat pouze účelně vynaložené náklady. Tedy takové náklady, jejichž vynaložení je v daném případě účelné a jejichž výše je zároveň odůvodněná, a které zároveň souvisí s předčasným splacením úvěru spotřebitelem.

Za účelně vynaložené náklady se podle ČNB považují např. administrativní náklady na realizaci a zpracování konkrétní žádosti spotřebitele. Podle tohoto výkladu nemůže jít o ušlý zisk, stejně tak se nepočítá ani provize vyplacená za zprostředkování úvěru, ale ani úroky, o které banky přišly, resp. náklady spojené s dalším umístěním peněz z předčasně splaceného úvěru či výpadek příjmů, se kterým banka počítala. 

Stanovisko ČNB: 

“Zákon totiž jasně hovoří pouze o nákladech, které vzniknou v souvislosti s předčasným splacením. Sem nelze řadit ani provizi za zprostředkování úvěru, tedy náklad, který vznikl mnohem dříve, ani náklady na dluhy poskytovatele úvěru), ani samotný ušlý zisk, který vůbec není nákladem.”

Podle výkladu ČNB nedává smysl, aby zákon dal klientovi právo na předčasné splacení, kdyby klient měl nést za toto právo celou způsobenou “škodu” jako kdyby toto právo neměl. 

Banky si účtují desetitisícové částky

Banky si však zákon vykládají jinak. Účtují si i nadále za předčasné refinancování hypotéky a převedení ke konkurenci desetitisícové poplatky. I Česká spořitelna, která byla po přijetí zákona ve vybírání poplatků zdrženlivá, znovu přešla na vyšší sankce, tedy opět desetitisícové. Další z velkých hráčů, kteří si účtují i nadále vysoké částky jsou např.  Komerční banka nebo UniCredit Bank. 

Banky si totiž peníze na hypotéky zajišťují tak, že si potřebnou částku pro zákazníkovu hypotéku vypůjčí od věřitelů, a to na přesně danou dobu. Pokud klient svou hypotéku předčasně refinancuje, bance její závazek zůstane i dále a musí svůj úvěr splácet, přičemž už si na něj nevydělává. 

Jaké řešení se nabízí?  

Která ze stran má pravdu? Rozlousknutí tohoto oříšku neleží na ČNB, ale na příslušných soudech nebo Finančním arbitru, jelikož jde o soukromoprávní spor mezi klientem a poskytovatelem úvěru. 
 

Pokud se klient chce vyhnout riziku vysokých poplatků za refinancování hypotečního úvěru, může využít částečné splacení úvěru. Zdarma tak může každoročně splatit až 25 % celkové výše úvěru. Tento přístup je bankami akceptován a v jeho výkladu nejsou žádné pochybnosti.