Do akcií můžete investovat už od malých částek. U nemovitostí to však neplatí, u těch počítejte s kapitálem minimálně v řádu statisíců. Pokud ho nemáte, nejspíš sáhnete po hypotečním úvěru. A pokud kapitál máte? Je lepší investovat vlastní hotovost, nebo opět hledat hypotéku?
Cash je král, říká se někdy. Aneříkají to jen milovníci country music aJohnnyho Cashe. Koupit nemovitost za vlastní je jednak nejjednodušší anejrychlejší cesta, navíc nám hotovost otevírá dveře kvyjednání příznivějších podmínek – prodávající nás vnímají jako silného partnera a vidina rychlých peněz je dokáže přimět ke slevě.
Otázka, pokud máme hotovost, ovšem je, jestli bychom nemohli místo jedné nemovitosti koupit třeba pět– zkaždé bychom zaplatili 20 procent hotově a zbývajících 80 procent bychom doplnili zhypotéky. Používat hypoteční úvěr se nám vyplatí

* pokud je roční výnosová míra našich investic vyšší než 7,2 procenta, podrobněji jsme se výnosu investic věnovali v druhém díle naší Reality show: Kolik by měla nemovitost vydělávat;

* pokud sázíme na vysokou inflaci v budoucnosti, neboť tareálnou hodnotu hypotečního dluhu sníží;

* pokud nám nevadí vyšší riziko, neboť hypoteční úvěr je dlouhodobý závazek a může se stát, že na své investici v určitém časovém intervalu budeme prodělávat.

Odpověď na otázku, zda použít hotovost či hypotéku není jednoznačná, existují investoři využívající výhradně hotovost a investoři spoléhající se na hypotéku, přičemž v obou skupinách jsou investoři dlouhodobě úspěšní.
Pokud se rozhodneme využít hypotéku nebo jsme na ni odkázáni, musíme rozumět tomu, jak banky při rozhodování, zda hypotéku poskytnou, uvažují a postupují:
Banka poskytuje hypoteční úvěr podle výše odhadní ceny nemovitosti, nikoliv kupní ceny nemovitosti. Pro investora ztoho plyne důležitý důsledek – pokud kupujeme nemovitost za výrazně nižší cenu, než je její odhadní, pak můžeme získat hypoteční úvěr, který kupní cenu zcela, stoprocentně pokryje. Pro banku je důležitá pouze hodnota zastavené nemovitosti.
Příklad:Kupujeme byt za 600000 korun. Jehož současná tržní cena se bude pohybovat kolem milionu. Banka nám poskytne hypoteční úvěr na celou kupní cenu nemovitosti, neboť si je jistá, že zastavená nemovitost má vyšší hodnotu, než je výše úvěru. Když hypotéku nedokážeme splácet, bankapři následném nuceném prodeji svoje peníze získá zpět. Kupujícímu bude stačit šedesátiprocentní hypotéka.
Banka se jistí proti negativnímu vývoji a dalšímu poklesu realitního trhu: počítá raději s o něco nižší hodnotou nemovitosti. Většinou ji účelově snižuje alespoň o deset procent.
Pokud se tedy banka při svém odhadu pohybuje kolem 90 procent tržní ceny nemovitosti, bude to pro investora, kterému se právě namanul ke koupi byt rovněž deset procent pod tržní cenou, znamenat, že část kupní ceny bude muset uhradit ze svého (pokud by nedostal stoprocentní hypotéku, k ní viz další pravidlo). Případně může navýšit hodnotu zástavy – přihodí ke kupovanému bytu ještě jinou nemovitost, třeba víkendovou chatu.
V současnosti se již nedává stoprocentní hypotéka každému, v nabídce ji má jen několik bank ajejí úroky bývají o1procento vyšší než třeba uhypotéky na 85–90 procent, jde tedy ovelice drahý způsob financování.
Příklad:

* Kupujemeza 1000000 korun byt na stoprocentní hypotéku. Banka nám poskytne úrokovou sazbu 5,05procenta na 20 let a splátka činí 6627 korun. Za celou dobu splácení tedy zaplatíme 1590480Kč, na úrocích tedy 590480 korun, více než polovinu původní ceny.
* Kupujeme byt za 1000000 korun na 85procentní hypotéku (zaplatíme tedy ze svého 150 tisíc). Banka nám poskytne úrokovou sazbu 4,15procenta na 20 let a splátka činí 5218 korun. Za celou dobu splácení tedy zaplatíme 1252320 korun, na úrocích tedy 402320 korun, o188160 méně než vprvním případě.
Banky v současnosti velice přísně sledují naše výdaje ahlavně dluhy – spotřebitelské úvěry, kreditní karty, čerpaný kontokorent, leasingy, úvěry ze stavebního spoření nebo hypotéky na jinou nemovitost.
Pro banku je důležitý průměrný měsíční příjem za poslední období, od tohoto příjmu si odečtou všechny splátky, životní minimum na každého člena domácnosti (včetně dětí) a výsledná částka udává, zda je žadatel schopen hypotéku zaplatit. Pokud nemovitost kupujeme na investici a následný pronájem, některé banky jsou schopny do příjmů započíst také až 70 procent z potenciálního měsíčního nájmu nemovitosti.
Než začneme s procesem hledání nemovitosti, nechme si hypotéku předschválit – doložíte své příjmy, poskytnete informaci o všech výdajích, banka si ověří v bankovním registru, zda nemáte nějaký vroubek. Vpřípadě, že najdete vhodnou nemovitost, budete část procesu mít již za sebou a koupě nemovitosti se tím podstatně urychlí.
Při žádosti o hypoteční úvěr dostaneme otázku na délku fixace. Lidé často diskutují o tom, zda je lepší variabilní sazba, jednoletá, tří- nebo pětiletá fixace. Na tuto otázku nelze odpovědět, neboť bychom museli znát vývoj úrokových sazeb v budoucnosti – a to je čistá spekulace. Kupujeme-li nemovitost na dlouhodobou investici, nemusíme se vůbec bát vzít pětiletou fixaci, nyní jsou úrokové sazby velice nízko, klesnout o mnoho již nemohou.
V předešlých dílech Reality show jsem několikrát opakoval, že největším uměním investora je vyhledat podhodnocenou nemovitost a schopnost ji správně ocenit. Pokud jsme toho schopni, pak sfinancováním bychom neměli mít zásadní problém, neboť podle pravidla č. 1 dostaneme od banky úvěr na celou kupní cenu. Pro každý případ však počítejme vždy s potřebou alespoň 10 procent vlastních zdrojů zkupní ceny nemovitosti nebo smožností zástavy jiné nemovitosti.