moderátorka
--------------------

Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Tak také dobrý den. Skutečně ono v průběhu těch minulých relací jsme hovořili o vlastně nejrůznějších překážkách, kterou mohou nastat. A také ve velké míře nastávají při žádosti o vyřízení hypotečního úvěru. To téma je v podstatě nevyčerpatelné, o tom se dá bavit pořád, pořád a pořád. Nicméně dneska se zaměříme na jedno konkrétní. Ono v rámci jedné z těch Poraden jsme se dotkli pojmu předhypoteční úvěr. Na to konto, protože se to týkalo potom i soutěžní otázky, já jsem dostal do mailu i několik, několik otázek, dotazů, žádostí vlastně o vysvětlení, jak to lze použít, nepoužít. Tak dnes si o něm řekněme něco víme. Například k čemu takový nástroj slouží, jaké jsou jeho výhody, jaká můžou bejt jeho úskalí. Zkrátka na co si dát pozor.
moderátorka
--------------------
Komu se vyplatí, komu se nevyplatí.
Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Taková... tak, tak, tak, taková obecná pravidla hry. Takže předhypoteční úvěr, kdybysme si měli říct, co to vlastně je, tak je takovým zvláštním typem úvěru, kde si berete hypotéku a potřebujete ji čerpat dříve, než je možné zastavit nějakou vhodnou nemovitost. Jde tedy o jakýsi nebo tak to lze chápat, o jakýsi překlenovací úvěr, nikoliv však ve smyslu stavebního spoření, jak už jsme se také bavili, který slouží k překlenutí té doby, než je možné podat návrh na vklad zástavního práva. Ještě jednodušeji řečeno, je to v podstatě jakási hypotéka bez zástavy nemovitosti. Typicky, jenom abysme si udělali představu, jak vůbec takový úvěr lze použít, tak typicky ho lze použít třeba k profinancování nákupu družstevního bytu nebo koupě nemovitostí a pozemků od obcí a měst. To jsou takové ty privatizační akce a podobně. Nebo výstavě nemovitosti na pozemku ve vlastnictví města nebo obce, anebo také, a to je velmi častý případ, k rychlé výstavbě takových těch montovaných rodinných domů, kde je trošku problematická zástava právě v těch prvních fázích výstavby. No, a samozřejmě dalších a dalších ne zcela typických případů. Musím říct, že až potud to zní velmi dobře, prostě taková univerzálka. Nicméně je potřeba zdůraznit, že jde pouze, a to opravdu zdůraznit, jde pouze o provizorní řešení. Není to tedy nic trvalého. Tento typ úvěru totiž patří spíše svým zařazením mezi krátkodobé. Ten předhypoteční úvěr se standardně poskytuje na jeden rok a pouze dva bankovní domy z celkových pěti dneska ho poskytují na 24 měsíců. V průběhu této doby, to znamená, jak už jsem říkal, jednoho roku nebo dvou let musí dojít k zástavě vhodné nemovitosti. Pokud nedojde, tak je to trošičku problém, protože dojde k zesplatnění celého úvěru. To znamená, banka buď bude teda chtít do zástavy jinou nemovitost, anebo bude chtít...
moderátorka
--------------------
Anebo bude chtít splatit všechny peníze.
Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Tak, anebo bude chtít splatit všechny peníze. Bude je chtít prostě zpátky, což může být obrovský problém. Anebo, to také je jedna z variant, tento úvěr se automaticky překlopí na spotřebitelský a samozřejmě tam už se potom dostávám řádově na dvojnásobný úrok. To znamená, ten, z toho úvěru se rázem stane v podstatě něco...
moderátorka
--------------------
Velmi nevýhodný, nevýhodná půjčka.
Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Tak něco, co nechci vidět ani v tom svým nejhorším snu. Tak je tedy klíčové vědět, že ten družstevní byt, který s pomocí předhypotečního úvěru kupuji, tak přejde v horizontu právě toho, těch 12 a 24 měsíců do osobního vlastnictví. Další nevýhodou je vůbec způsob splácení úvěru. Během jeho trvání se platí pouze úroky, a to z celého objemu úvěru. A k jeho splacení potom dojde jednorázově, a to přefinancováním standardní hypotékou po vložení zástavního práva. Tady je fér říct, že jeden jediný ústav na trhu v podstatě dovoluje hned od začátku splácet anuitně. To znamená splátkou, která obsahuje jak úrok, tak i splátku té jistiny. To znamená, hned od začátku si snižuji vlastně ten celkový dluh a dodatečně potom chce dodat akorát tu nemovitost do té zástavy. Ale bohužel je jeden jediný. Tak čím se dostáváme k faktu, že vlastně současně s tím předhypotečním úvěrem je bankou schvalován i standardní hypoteční úvěr a nemůže se tedy stát, že banka schválí hypotéku a neschválí ten předhypoteční úvěr, anebo naopak.
moderátorka
--------------------
Nebo obráceně.
Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Nebo obráceně. Tak pokud se týče úrokových sazeb, tak ty se na trhu velmi, velmi liší. Některé banky dávají z důvodu vyššího rizika, protože ten úvěr je samozřejmě nezajištěný, tak dávají přirážku jednoho až dvou procent, což může být poměrně dost. A některé ho poskytují za standardní sazby. To znamená, není rozdíl mezi tím předhypotečním úvěrem nebo sazbou jeho a potom sazbou z následného standardní hypotečního úvěru. Takže u tohoto úvěru, kdybych to měl tak trošku shrnout, tak je zkrátka potřeba poměrně značné obezřetnosti a řekl bych elementární rozvahy, zejména co se týče toho, co tím profinancovávám, na jak dlouho a jestli potom budu mít nějakou vhodnou nemovitost do zástavy.
moderátorka
--------------------
Je to vlastně, má to veškeré výhody i nevýhody překlenovacího úvěru.
Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Tak vždycky je to něco za něco.
moderátorka
--------------------
Vždy je to něco za něco. Samozřejmě dáme možnost i našim posluchačům, kteří se mohou ptát na telefonním čísle 221552525.
moderátorka
--------------------
14 hodin 36 minut, s panem inženýrem Zdeňkem Simaichlem ze společnosti Partners dnes hovoříme o předhypotečním úvěru. Což je taková zajímavost méně obvyklá, jak si půjčit peníze, můžete se ptát na cokoliv, co vás zajímá na předhypotečním úvěru na telefonním čísle 221552525. My jsme charakterizovali v předchozím vstupu předhypoteční úvěr stručně, ale mě by zajímalo v případě, kdy ho začnu splácet, jestli mě náhodou nečeká nějaké nepříjemné překvapení.
Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Tak samozřejmě můžou se tam objevit situace, kdy nás nepříjemné překvapení může čekat, a to zejména v momentu, kdy si neuvědomím, jak je vlastně ten který úvěr splácen. Já už jsem tady v tom předchozím vstupu říkal, že v průběhu vlastně toho předhypotečního úvěru, až na ten jeden jediný případ, splácím pouze úroky z té celé půjčené částky. To znamená, není to klasické anuitní splácení, které obsahuje vlastně i tu složku, kdy umořuji tu, tu jistinu, to znamená ten samotný dluh nad ten úrok. Takže to nepříjemné překvapení může spočívat zejména v tom, že v okamžiku, kdy splácím předhypoteční úvěr, to znamená, profinancuju nějaký nákup nemovitosti, čekám, až to přejde do osobního vlastnictví nebo budu moct dát do zástavy nějakou vhodnou nemovitost, tak na úrocích platím standardně třeba nějakých 5, 6 tisíc korun. Podle samozřejmě objemu toho úvěru, ale řekněme, nějakých 5, 6 tisíc korun. A v okamžiku, kdy se mi to přepne, to znamená, dám do zástavy nemovitost a banka mi to překlopí do toho standardního úvěru, respektive přefinancuje, tak v ten moment mi to začne generovat takzvanou anuitní splátku, to znamená, kromě toho úroku se mi tam ještě navíc objeví ta splátka jistiny. To znamená, že já už nebudu platit 5, 6 tisíc, ale budu platit třeba 6, 7, tisíc, to znamená částku původní navýšenou o tu splátku jistiny. Takže to může bejt takové trošku nepříjemné překvapení. Může to udělat trošku problém samozřejmě v domácím rozpočtu, kdy najednou se mi měsíčně objeví nějakých 1500 nebo i 2 tisíce korun vlastně navíc, se kterými původně nepočítám.
moderátorka
--------------------
Člověk musí hodně plánovat dopředu, pokud uvažuje o tom předhypotečním úvěru, protože vlastně ono jako každý překlenovací úvěr je samozřejmě finančně pro nás méně výhodný než asi klasická hypotéka nebo klasický úvěr.
Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
To zcela určitě. Ono my se o tom plánování vlastně v průběhu našich relací bavíme neustále. Je vždycky dobré počítat dopředu, říci si, co to znamená, jaké jsou tam plusy a mínusy. A ono, já teďka budu možná trošku mluvit sám proti sobě, ale na finančním trhu nás nečekají pouze samá pozitiva a sociální jistoty, ale spíš bych řekl, že je tomu právě naopak. To znamená, ty bankovní instituce, to jsou všecko akciové společnosti, jejíž primárním cílem je samozřejmě uspokojit akcionáře, nikoli klienta. To znamená, v první řadě vydělávám peníze akcionářům a teprve potom vlastně...
moderátorka
--------------------
Je to výhodné pro mě.
Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Potom, teprve potom je to výhodné pro vás. Prostě ta banka musí vydělávat a samozřejmě ten zisk a všechno někdo musí zaplatit. Já za to samozřejmě dostávám nějakou přidanou hodnotu zpátky v podobě služeb, které nakupuji, ale banka tady primárně není od toho, aby mi peníze vydělávala, ale aby mi poskytovala služby, za které samozřejmě platím potom a velmi těžce kolikrát.
moderátorka
--------------------
Tak zatím jsme vlastně zdůraznili ty nevýhody předhypotečního úvěru. Pokud bychom se měli podívat obráceným směrem, na ta pozitiva, na výhodu, které poskytuje předhypoteční úvěr.
Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Ano, tak ty výhody jsou nebo respektive spočívají zejména v tom, že se mi může podařit profinancovat vlastně záměr, který by se standardním hypotečním úvěrem financovatelný nebyl, anebo vůbec bych se musel obrátit na jinou třeba nebankovní instituci s daleko větším úrokem. Anebo bych to řešil potom s pomocí třeba nějakého spotřebního úvěru za dvojnásobné úrokové zatížení. Takže si můžu vlastně v rámci jednoho nebo dvou let, kdy mám čas na to, najít tu vhodnou nemovitost, respektive mám na to, abych tu nemovitost převedl do osobního vlastnictví, vložil vlastnické právo, což je v podstatě podmínka nebo to, že jsem zapsán v katastru jako vlastník vlastně té budoucí zastavené nemovitosti, tak to je podmínka u všech těch předhypotečních úvěrů, respektive splatnosti těch předhypotečních úvěrů standardní hypotékou. A také samozřejmě je tam, je tam to, že třeba konkrétně u těch měst a obcí, tam ani jiný způsob přefinancování není, protože stát ze zákona nemůže dávat svůj majetek do zástavy, takže tam skutečně v první řadě musí proběhnout to, že banka pošle peníze a teprve potom následně, i kdyby to mělo být za 14 dní nebo za týden, to znamená, na těch úrocích já přeplatím skutečné minimum, tak teprve vlastně to přepisuje na základě kupní smlouvy na mě, jako na vlastníka, a teprve potom dochází k vložení toho zástavního práva. Takže z tohohle pohledu tam žádný důvod není. Další důvod může být třeba vypořádání dědických vztahů v rodině, kdy jsou dva vlastníci, jeden to chce koupit od druhého a ten druhý, to znamená ten, který to prodává, tak si dá prostě podmínku, že dříve, zejména tehdy, když nevěří jeden druhého, tak si řekne: dobře, tak já ti to teda přepíšu, ale přepíšu to až v okamžiku, kdy budu mít peníze na účtě. Tak v tento moment je to patová situace a standardně by to řešit nešlo. Kdežto když na to použiju předhypoteční úvěr, co nám banka pošle peníze, na základě kupní smlouvy ten rodinný příslušník převede majetek vlastně do, na toho, já nevím, bratra, sestru nebo na toho druhého příslušníka rodinného, tak teprve v ten moment se mi to překlápí ve standardní hypoteční úvěr a já mohu vlastně standardně anuitně splácet. To znamená, skutečně řeší to spoustu, spoustu životní situací a z tohohle toho důvodu bych to až tak úplně nezatracoval. Ale je vždycky dobré si říci: nejenom vyřídím úvěr, vyřeším tu situaci nyní, ale co bude potom následovat za rok, za dva, kdy já budu muset dát tu nemovitost do zástavy. Já dám třeba jeden příklad, tenhle ten se týká právě těch družstevních bytů, obecně banky jsou schopny tento družstevní byt profinancovat s tím, že do toho jednoho, dvou let přejdou do osobního vlastnictví a najednou se stane, že to družstvo se třeba rozhodne jinak, anebo odmítne převést do osobního vlastnictví. Je tam nějaké další rozhodnutí, které, na které ten náš účastník nebo ten, co si vzal hypoteční úvěr, nemá, nemá vliv a tam ty banky dneska dokážou to, nebo ne dokážou, oni se tím kolikrát i kryjí, že si nechají od toho družstva dopředu potvrdit, že skutečně dojde k převodu do osobního vlastnictví v takové a takové lhůtě. A pokud nedojde k převodu do osobního vlastnictví, tak potom nejdou po tom klientovi, ale jdou po tom družstvu. To znamená, potom samozřejmě vstupují v jednání a snaží se přimět to družstvo, aby dostálo, dostálo svému závazku.
moderátorka
--------------------
Tak je to novinka relativní na našem trhu, předhypoteční úvěr?
Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Tak je to novinka, která je řádově 4 roky stará, možná 5 let už jako, takže úplně až tak nové to není. Problém je v tom, že mezi vlastně běžnou populací se o tom příliš neví, protože banky to neinzerují tento způsob, je pro ně více rizikový a málokdy v podstatě se o něm lidé dozví. Je to v podstatě něco takového nadstandardního, bych řekl, ale je to nástroj, který samozřejmě lze s výhodou použít.
moderátorka
--------------------
Tak tolik dnešní Poradna s inženýrem Zdeňkem Simaichlem na téma předhypoteční úvěr. Těšíme se opět za týden, jaké bude téma, už víte?
Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Ještě nevíme, ale určitě se už odpoutáme od hypotečních úvěrů a přejdeme pro změnu k něčemu pozitivnímu.
moderátorka
--------------------
Mějte se hezky, hezký víkend.
Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Také hezký víkend a na shledanou.