Jaké budete platit daně z bytu v osobním vlastnictví?

Čekáme s manželem rodinu a potřebovali bychom se přestěhovat do většího bytu, který bychom rádi financovali částečně z hypotéky a částečně z prodeje stávající nemovitosti, kterou však máme rovněž na úvěr. Mohu vůbec prodat byt zatížený hypotékou? (D. K., e-mail)

Byt zatížený hypotékou se souhlasem banky prodat můžete s tím, že z výnosu prodeje se předčasně doplatí váš hypoteční úvěr. S tím jsou spojené zpravidla určité sankce za předčasné splacení. Důležité je datum konce fixace úrokové sazby a jaká je ve vztahu k možnosti mimořádného splacení hypotéky politika vaší konkrétní banky. Jiří Lemberka ředitel právního oddělení společnosti Maxima Reality

Sankce za předčasné splacení se dají výrazně snížit, v některých případech až úplně k nule, pokud se celá akce - prodej vašeho bytu, koupě nového bytu a s tím spojené financování obou transakcí - řeší jako jedna komplexní a koordinovaná akce a v bance se vyjedná snížení, respektive odpuštění těchto sankcí v návaznosti na váš nový úvěr u stejné banky, respektive nový úvěr vašeho kupujícího u stejné banky. Obecně platí, že jakékoli transakce souvisící s hypotékami se vyplatí konzultovat s nezávislými odborníky, takzvanými hypotečními makléři, kteří spolupracují se všemi hypotečními bankami, mají přehled a praktické zkušenosti s podmínkami a chováním jednotlivých bank na trhu a zpravidla i silnější vyjednávací pozici v bankách.

Chtěli bychom si koupit nový byt na hypotéku a zpočátku jej pronajímat. Můžete nám, prosím, říct, zda se na nás vztahuje nějaká daňová či jiná finanční povinnost? (M. S., e-mail)

Pokud budete byt, který jste koupili na hypotéku, pronajímat, pak příjmy z pronájmu podléhají dani z příjmu. V takovém případě také nemůžete uplatňovat uhrazené úroky z hypotečního úvěru jako odčitatelnou položku ze základu pro výpočet daně z příjmů. Zaplacené úroky si však budete moci uplatnit jako daňově uznatelný náklad proti výnosům z pronájmu. Ale váš plán skýtá i výhody. Některé banky totiž započítají budoucí pronájem v určitě procentuální výši do vašeho čistého příjmu, na základě kterého banka hodnotí bonitu pro získání hypotéky. Tím, že banky nyní prověřují žadatele velmi pečlivě, je každé zhodnocení bonity přínosné. Tato procentuální výše může dosáhnout u některých bank až sedmdesát procent budoucích příjmů z pronájmu nového bytu.