moderátor
--------------------
Pokud patříte mezi pravidelné posluchače Českého rozhlasu 2 - Praha, tak jistě víte, že páteční Poradna je spojena se jménem inženýr Zdeněk Simaichl ze společnosti Partners, úplně stejně tomu je i dnes, dobré odpoledne, vítám vás.
Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Krásné odpoledne.
moderátor
--------------------
Dnešní téma parametry hypotečních úvěrů aneb co je skutečně důležité. Pojďme si říct, čemu jsme se věnovali v minulých dílech. Hovořili jsme o úrokových sazbách, o cenách nemovitostí, teď tedy je nasnadě otázka i spekulace, kdy koupit, pakliže se rozhodneme, že do koupě domu, bytu, nemovitosti půjdeme, budeme si brát hypoteční úvěr, tam bychom měli zvážit určité parametry a ty nejdůležitější, kterými jsou úvodními poplatky, splatnost a fixace, těm se právě dnes budeme věnovat. Je tomu tak?
Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Přesně tak. Já už jsem vlastně v té naší minulé Poradně naznačil, že úroková sazba je sice důležitý parametr, ale určitě bychom našli i další okolnosti, na které je dobré také si dávat pozor a které nám ty celkové pořizovací náklady mohou ve finále ovlivnit daleko, daleko více, než je právě úroková sazba. No, a slíbil jsem, že se na některé z nich podíváme. Takže začněme třeba tou dobou splatnosti, což je v podstatě parametr, který nám říká, na jak dlouho si úvěr beru. Již v několika minulých dílech jsem říkal, že velmi rozšířený přístup ve stylu vezmu co nejkratší dobu splatnosti s maximální splátkou, co to jde, abych se dříve zbavil dluhu, tak právě z pohledu finančního plánování a finanční gramotnosti je tím nejhorším možným. Osobně jsem z mnoha, mnoha důvodů přítelem spíše dlouhých splatností, to znamená někde kolem těch 25, 30 let. Těmi nejzásadnějšími důvody jsou zejména bezpečnost, která souvisí samozřejmě s nižší splátkou, která nám zase naopak dovoluje možnost paralelní tvorbě rezerv investic a dále potom vyplývající nebo z toho dále vyplývající vlastně ještě větší bezpečnost, protože už mám za sebou nějaký, nějaký finanční polštář, o který se mohu opřít v případě nenadálých událostí. No, a samozřejmě dále nějaké daňové úlevy, které s tím souvisí, časová hodnota peněz, to znamená v podstatě, že pokud dneska splácím nějakých 5, 6, 10 tisíc korun, tak za takových 25, 30 let už samozřejmě tyto peníze budou mít úplně jinou hodnotu než dneska. A hlavně, a to je velmi důležité říct, udržení nějakého životního standardu a vlastně možnost dál žít, což v praxi znamená splnit si v životě i jiné věci, než je právě ten prvotní nákup nemovitosti. Tohle to samozřejmě platí i do budoucna. To znamená, nechci splácet do nějakých 60, 65 let a pak být takovým tím šťastným důchodcem, který právě splatí hypotéku, nemovitost, to znamená být šťastným majitelem nemovitosti, jak já říkám, s nulou na účtě. To znamená, vytvářet ty paralelní rezervy a investovat a tvořit si ten kapitál na důchod je stejně důležité jako bezproblémově a v pohodě splatit ten úvěr. Tak dalším důležitým parametrem je doba fixace úrokové sazby. Teď co to vlastně znamená. Jde v podstatě o období, ve kterém banka garantuje neměnnou úrokovou sazbu. To znamená, klient má jistotu, že v tomto období se mu ta úroková sazba ani nezvýší, ani nesníží a tím pádem ani splátky. V tomhle tom parametru můžeme zohlednit nejenom odhad budoucích úrokových sazeb, ve smyslu jaká bude úroková sazba, řekněme, za jeden až tři roky, respektive jaké jsou vůbec tendence. To znamená, vezmu si tu nebo fixnu si tu úrokovou sazbu na jeden rok a příští rok, až se mi změní úroková sazba, tak budu na tom lépe, hůře, klesne mi splátka nebo naopak stoupne. Tohle to se dá s určitou pravděpodobností dopředu předvídat a samozřejmě je to jedna z věcí, která mi potom ovlivní to rozhodnutí, zda ta fixace bude krátká nebo, nebo naopak delší. Ale samozřejmě ten, ta doba fixace s sebou přináší i možnost potenciálních mimořádných splátek. Tím pádem i flexibilitu úvěru pro budoucí prodej, protože já mohu koupit nemovitost a třeba za tři roky zjistím, že už mi tolik nevyhovuje nebo naopak chci si koupit jinou a tuto prodat. A pokud tak chci udělat bez nějakých dalších dotyčných nákladů, tak je dobré udělat to právě v té době fixace, to znamená splatit tu, ten úvěr, nemovitost prodat oddluženou. Anebo naopak dát tomu budoucímu majiteli příležitost, aby toto udělal sám a vzal si vlastně vlastní, vlastní hypoteční úvěr. No, a v neposlední řadě i návaznost samozřejmě na ostatní potřeby a životní cíle. Bez nadsázky jde o jedno z opravdu klíčových rozhodnutí, jakou fixaci a tím i sazbu pro to následující období zvolit. Po skončení toho fixační období, jak už jsem naznačil, je možné i vložit mimořádnou splátku, tím snížit dluh. Anebo v případě, že nejsem s úrokovou sazbou spokojen, tak zvolit takzvanou možnost refinancování, to znamená přenést ten úvěr k jiné bance a splácet, řekněme, za lepších podmínek. No, a do třetice jsou to samozřejmě související poplatky. I tady se dá poměrně hodně ušetřit. Například poplatek za vyřízení úvěru se pohybuje od nějakých 0 korun až do nějakých 28 až 30 tisíc. To je poměrně velká úspora, rovněž platba za odhad ceny nemovitosti, to není úplně zanedbatelná položka, ta se pohybuje někde zase od 0 do nějakých 6 až 8 tisíc korun. A když si tohle všechno sečteme, tak zjistíme, že na těch třech až pěti letech, což je taková nejobvyklejší doba fixace, tak zaplatíme daleko více, než ušetříme na výběru té úrokové sazby, která bohužel bývá takovou modlou při vybírání hypotečního úvěru. A jak už jsem říkal, tak z pohledu úrokových sazeb je důležitý jejich vážený průměr za celé období. To znamená nejenom ta první sazba, ale samozřejmě potom i další a další, které od té banky dostanou nebo si vyjednám.
moderátor
--------------------
S inženýrem Zdeňkem Simaichlem ze společnosti Partners se dnes věnujeme parametrům hypotečních úvěrů, splatnosti, fixaci, úvodním poplatkům, úrokovým sazbám. Pokud máte zájem se zapojit do naší Poradny, máte dotaz, řešíte hypoteční úvěr, máte možnost vytočit jedno z dvou telefonních čísel, první je 221552525, druhé 221552424.
moderátor
--------------------
Páteční Poradna o rodinných financích s inženýrem Zdeňkem Simaichlem ze společnosti Partners se dnes věnuje parametrům hypotečních úvěrů. Na telefonu by měl být první z posluchačů, který se k nám dovolal, dobré odpoledne.
posluchač
--------------------
Dobré odpoledne. Já bych se chtěl zeptat, když mám hypotéku a vzal jsem si fixační /nesrozumitelné/ pěti let a vychází mi, že kdybych po těch 30 letech měl zaplatit vlastně jednonásobně tolik, co jsem si půjčil. A mě by teda zajímalo, jak by to vypadalo, když bych si po těch pěti letech během tý fixace ukončení doplatil zbytek tý částky, jo, protože já vlastně vím, že banka vlastně si nějaký první roky vlastně si vybírá jenom úroky. A kolik bych se asi tam, čím se to úročí?
moderátor
--------------------
Děkujeme za váš dotaz. Pan inženýr Simaichl přikyvuje, věřím, že si s odpovědí poradí. Na slyšenou.
Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Tak dobrý den. Co se týče toho doplatku, tak samozřejmě to udělat můžete. V takovém, takovém případě banka nepřeúročuje, nedoúročuje, to znamená, v podstatě byste ten úvěr ukončil, pokud byste to doplatil celé a tím pádem by ta povinnost platit dále nebo v podstatě doplácet ještě něco zaniklé. Je to bez jakýchkoliv penále, bez jakýchkoliv dalších doplatků. Nicméně jak už jsem tady naznačoval, tak já obecně nedoporučuju tyto doplatky, protože jsou to hotové peníze, které v okamžiku, kdy člověk odevzdá bance, tak se zbaví vlastní hotovost, která v ten moment může pracovat pro něj a na delších časových horizontech. Dokonce ještě zajímavěji, než je právě to úročení, které mám na tom, na tom hypotečním úvěru. Takže je lepší v podstatě zafinancovat nějaké svoje vlastní potřeby a mít, mít ještě naopak ty peníze likvidní k dispozici k tomu, abych řešil nějaké nenadále události a tím pádem si zachoval určitou bezpečnost a řekněme takovéto zdravé cashflow v rodině. Tohle to bývá poměrně častý problém, jestli doplácet nebo nedoplácet. Ono ta banka v okamžiku, kdy vlastně od vás vezme ty peníze, tak s těma, s těma penězma začne sama pracovat. Já se jich zbavím, tím pádem se zbavím i možnosti, aby mi vydělávaly, no, a ta banka samozřejmě vezme ty peníze a vrhne je na finanční trh. A z toho má na tom středně a dlouhodobém horizontu nebo i z dalších vlastně obchodů, kdy ona to poskytuje jako právě ty třeba ty dražší spotřebitelské úvěry, hotovostní úvěry a podobně, tak z nich má daleko větší prospěch, než když vlastně člověk dá nízkou akontaci a vezme si větší, větší objem prostředků na úvěr. Takže já obecně říkám, pokud jsou peníze, nedoplácet. Dokonce i v té, v té první fázi, kdy jak náš posluchač správně říkal, splácím především úroky, tak naopak využít toho, odepisovat to, využít toho, že jsou tyto úroky na bytové potřeby. To znamená u účelového hypotečního úvěru osvobozeny od daně, jinými slovy, snižujou mi daňový základ a tím pádem dochází k vratkám, anebo k optimalizaci daňového přiznání. Využít toho, a pokud splácet, tak teprve až v té druhé polovině úvěru, když už mám odepsáno převážnou, převážnou většinu těch, těch úroků, které stát tímto způsobem zvýhodňuje.
moderátor
--------------------
To jsou logické a snadno pochopitelné rady finančního poradce, na druhou stranu v mnoha lidí, v mnoha lidech je takové to zakořeněné: dlužím bance, chtěl bych se toho dluhu co nejvíc zbavit, abych žádné závazky neměl, a to je, myslím si, taková psychická bariéra, která brání tady tomu logickému postupování nebo rozkládání, prodlužování hypotečního úvěru.
Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Určitě, určitě je tomu tak. Já se s tím setkávám dnes a denně. V běžné praxi lidé mají skutečně zakořeněno, že dlužit, dlužit je špatné. Nicméně ono dlužit je "dobré", samozřejmě bezpečně. A můžu naopak říct, že bohatí lidé, ti, kteří by si třeba ten byt nebo dům za milion nebo 5 milionů, to je jedno, podle, podle finanční situace mohli dovolit dát v hotovosti, zaplatit to, tak to jsou právě ti lidé, kteří si ty úvěry berou takřka v plné výši a s těmi svými penězi pracují tak, aby, tak, aby ještě na tom vydělali.
moderátor
--------------------
To říká inženýr Zdeněk Simaichl ze společnosti Partners dnes ve vysílání Českého rozhlasu 2 - Praha na téma parametry hypotečních úvěrů. Nestihli jsme vše probrat, ale téma bude pokračovat i příští týden, je to tak?
Ing. Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Přesně tak, přesně tak. To znamená příště, tam si něco řekneme o odhadu hodnoty nemovitosti, řekneme si něco o změnách smluv, podmínky pro čerpání vinkulacích a podobně.
moderátor
--------------------
To bude za týden v pátek.