Když prodávající couvne z části dohody, je na vás, abyste si zajistili dostatek financí na její splnění. A nikoho nebude zajímat, že vám banka nepůjčí, jde o začarovaný kruh. Prodávající nemusí kupujícímu pomáhat se získáním peněz na nemovitost, tedy ani s hypotékou, rozhodl Nejvyšší soud ČR.
Ne vždy zájemce o koupi nemovitosti disponuje potřebnými prostředky k zaplacení celé kupní ceny. Často si musí vyřídit např. poskytnutí hypotečního úvěru. Přiblížíme si zajímavý spor mezi prodávajícími a kupujícími, který vznikl v souvislosti s vyřizováním hypotečního úvěru, jenž uzavřel Nejvyšší soud ČR svým rozsudkem spis. zn. 33 Cdo 2131/2009, ze dne 28. 6. 2011. Čtěte také: Nenechte se napálit realitkou ani kupcem nemovitosti, který bude rychlejší než by

Proč nedošlo k čerpání hypotečního úvěru

Žalobci jako prodávající uzavřeli dne 29. 6. 2006 se žalovanými jako kupujícími kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k souboru nemovitostí (rozestavěnému rodinnému domku a pozemkům) za kupní cenu 2 000 000 Kč, která měla být uhrazena z výnosu hypotéčního úvěru poskytnutého kupujícím Živnostenskou bankou, a. s. do třiceti dnů od podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Žalovaní předchozího dne 28. 6. 2006 uzavřeli se Živnostenskou bankou, a. s. smlouvu č. 971504 o poskytnutí hypotečního úvěru ve výši 2 000 000 Kč za účelem financování koupě předmětných nemovitostí. Smluvní strany se dohodly, že úvěr bude zajištěn zástavním právem k nemovitostem s tím, že podmínkou čerpání úvěru je předložení originálu návrhu na vklad zástavního práva potvrzeného příslušným katastrálním úřadem a vinkulace případného plnění ze živelního pojištění předmětu zástavy.

Téhož dne uzavřeli žalobci (jako zástavci) se Živnostenskou bankou, a. s. (jako zástavním věřitelem) a se žalovanými (jako dlužníky) smlouvu o zřízení zástavního práva k předmětným nemovitostem k zajištění pohledávky ve výši 2 000 000 Kč poskytnuté z hypotečního úvěru. Zástavci se zavázali zajistit vklad zástavního práva k předmětu zástavy do katastru nemovitostí a po obdržení zástavní smlouvy s vyznačenou doložkou o vkladu zástavního práva jej doručit zástavnímu věřiteli. Čtěte také: Do kdy se lze vyvázat ze smlouvy o smlouvě budoucí

Žalobci návrh na vklad zástavního práva k nemovitostem nepodali. Úvěr čerpán nebyl. Dne 6. 9. 2006 žalovaný podal návrh na vklad vlastnického práva k předmětným nemovitostem do katastru nemovitostí. Katastrální úřad o povolení vkladu vlastnického práva dosud nerozhodl, protože žalovaný přes výzvy nedoložil potřebný počet obsahově shodných stejnopisů kupní smlouvy.

Dopisem ze dne 9. 10. 2006 žalobci žalované upozornili na to, že nesplnili svou povinnost zaplatit kupní cenu do třiceti dnů od podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, a zároveň jim stanovili dodatečnou lhůtu k zaplacení kupní ceny do 20. 10. 2006. Žalovaní kupní cenu ani v dodatečné lhůtě neuhradili a žalobci dopisem ze dne 24. 10. 2006 (doručeným oběma žalovaným) od kupní smlouvy odstoupili.

Naléhavý právní zájem prodávajících na soudním sporu

Postavení prodávajících jako vlastníků předmětných nemovitostí se stalo značně nejistým, jestliže kupující zpochybňují právní úkon, kterým od kupní smlouvy prodávající odstoupili. Soud prvního stupně proto uznal, že prodávajícím jako žalobcům svědčí naléhavý právní zájem na určení toho, že kupní smlouva je od počátku zrušena.

Jak rozhodovaly soudy

Soud prvního stupně však žalobu prodávajících o určení, že předmětná kupní smlouva, jejímž předmětem je převod vlastnického práva k předmětným nemovitostem, je od počátku zrušena, zamítl. Odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že určil, že kupní smlouva s datem 29. 6. 2006, uzavřená mezi žalobci, jako prodávajícími, a žalovanými, jako kupujícími, jejímž předmětem je převod vlastnického práva k předmětným nemovitostem, je od počátku zrušena. Proti rozsudku odvolacího soudu si podali žalovaní dovolání k Nejvyššímu soudu ČR. Nejvyšší soud ČR dovolání žalovaných zamítl, čímž dal za pravdu prodávajícím (žalobcům). Čtěte také: Exkluzivní smlouvy u realitek: Ne vždy musíte platit pokutu

Rozbor právní úpravy – Prodlení dlužníka a věřitele

Podle § 517 odst. 1 občanského zákoníku dlužník, který svůj dluh řádně a včas nesplní, je v prodlení. Jestliže jej nesplní ani v dodatečné přiměřené lhůtě věřitelem mu poskytnuté, má věřitel právo od smlouvy odstoupit; jde-li o plnění dělitelné, může se odstoupení věřitele za těchto podmínek týkat i jen jednotlivých plnění.

Podle § 520 občanského zákoníku k prodlení dlužníka nedojde, jestliže věřitel včas a řádně nabídnuté plnění od něho nepřijme nebo mu neposkytne součinnost potřebnou ke splnění dluhu. Jde-li o plnění věci, nese věřitel nebezpečí její ztráty, zničení nebo poškození.

K případům porušení závazku patří prodlení dlužníka. Vzniká tehdy, nesplní-li dlužník svůj dluh řádně a včas nebo vůbec. K prodlení dochází uplynutím doby splatnosti. V důsledku prodlení dlužníka, který nesplnil svůj dluh ani v dodatečné přiměřené lhůtě, kterou mu věřitel poskytl, vzniká věřiteli právo od smlouvy odstoupit.

Odstoupením se smlouva od počátku ruší a zanikají všechna práva a povinnosti plynoucí z ní pro obě strany (§ 48 občanského zákoníku). Prodlení dlužníka nemůže nastat v případě prodlení věřitele, které je upraveno v § 520 občanského zákoníku Jeden ze dvou případů, kdy po dobu prodlení věřitele nedochází k prodlení dlužníka, popř. vznikem prodlení věřitele přestává být dlužník v prodlení, nastává tehdy, jestliže věřitel neposkytl dlužníku součinnost potřebnou ke splnění dluhu. Čtěte také: Jak na daň při prodeji nemovitosti: Co je osvobozené a co musíte zdanit?

Takovou součinností se ve smyslu § 520 občanského zákoníku rozumí součinnost potřebná v době stanovené ke splnění, tedy v době splatnosti pohledávky. Zda a popřípadě jaké součinnosti věřitele je třeba ke splnění dluhu dlužníkem v době jeho splatnosti, je nutné posoudit podle obsahu závazku. Kromě součinnosti stanovené zákonem či sjednané smluvně může jít o různé úkony věřitele, bez nichž nelze závazek splnit.

Splnění nastává na základě jednostranného právního úkonu dlužníka, kterým dlužník poskytuje věřiteli předmět plnění s úmyslem splnit svůj dluh. Je-li předmětem závazku dlužníka „něco dát“, spočívá součinnost věřitele obvykle v pouhém přijetí plnění. Přijetí plnění od dlužníka je jednostranným právním úkonem věřitele, nezbytným k tomu, aby dluh byl splněn. U některých závazků může součinnost věřitele spočívat i v jiných úkonech, nutných ke splnění dluhu (např. předání věci do opravy, zkouška šatů šitých na míru apod.).

Posouzení sporného případu

Odvolací soud založil právní závěr o neexistenci prodlení žalobců (věřitelů) na účastníky řízení nezpochybněném zjištění, že žalovaní se zavázali sjednanou kupní cenu zaplatit z hypotečního úvěru do třiceti dnů od podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí a že žalobci se zavázali ve smlouvě o zřízení zástavního práva splnit podmínku pro čerpání úvěru – zajistit vklad zástavního práva do katastru nemovitostí ve prospěch zástavního věřitele. Čtěte také: Gentlemanská dohoda ani zvyklost vás před úroky z prodlení neuchrání

Žalobci tento závazek nesplnili, úvěr nebyl čerpán a žalovaní ve sjednané lhůtě splatnosti a ani v dodatečně poskytnuté lhůtě kupní cenu nezaplatili. Ze skutečnosti, že žalovaní byli rovněž účastníky smlouvy o zřízení zástavního práva, odvolací soud usoudil, že žalovaní mohli splnit dluh i bez součinnosti žalobců, neboť návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí mohli podat sami, a tak splnit podmínku pro čerpání úvěru za účelem úhrady kupní ceny. Zároveň dovodil, že v posuzovaném případě nešlo o případ součinnosti věřitelů, která byla potřebná v době splatnosti kupní ceny.

Součinnost prodávajících byla dostatečná

V posuzovaném případě žalovaní (dlužníci) nepotřebovali ke splnění svého závazku z kupní smlouvy zaplatit žalobcům (věřitelům) ve sjednané době splatnosti kupní cenu 2 000 000 Kč žádný jiný úkon žalobců, než přijetí tohoto plnění. Potřebná součinnost žalobců ke dni splatnosti kupní ceny tedy bezprostředně spočívala jen v jejich jednostranném právním úkonu přijetí peněžního plnění.

Okolnost, že žalobci nesplnili svůj závazek ze smlouvy o zřízení zástavního práva zajistit jeho vklad do katastru nemovitostí, nelze kvalifikovat jako neposkytnutí součinnosti žalovaným při zaplacení kupní ceny, kterou má na mysli § 520 občanského zákoníku; lze v ní spatřovat pouze zmaření záměru žalovaných získat prostředky na úhradu kupní ceny z poskytnutého úvěru.

Byť žalovaní nesplnili svůj závazek zaplatit kupní cenu proto, že jim nebyl poskytnut úvěr pro nesplnění podmínky zajistit uspokojení pohledávky z úvěrové smlouvy zástavním právem, nic to nemění na tom, že bylo výlučně na nich, aby si (ať už jakýmkoli způsobem) obstarali prostředky na úhradu jejich dluhu. Věřitel totiž nemá žádnou právní povinnost napomáhat dlužníkovi získat prostředky ke splnění dluhu v penězích. Hovoří-li se v § 520 občanského zákoníku o poskytnutí součinnosti věřitele ke splnění dluhu, nelze tím rozumět součinnost směřující k zajištění solventnosti dlužníka.

Žalovaní se dostali do prodlení se splněním svého dluhu z kupní smlouvy a žalobcům vzniklo právo od kupní smlouvy odstoupit ve smyslu § 517 odst. 1 občanského zákoníku.