Jan Sadil šéf Hypoteční banky

* HN: Hypoteční trh se vyvíjí čím dál hůře. Kolik banky letos prodají hypoték po loňských asi 113 miliardách?
Kdybyste se mě zeptala před měsícem, tak bych řekl, že to může být až 90 miliard korun. Největším překvapením pro mě bylo třetí čtvrtletí. Čekal jsem, že tou dobou už nejhorší budeme mít za sebou. Odhadl bych, že letošní celoroční prodej bude mezi 70 až 75 miliardami korun.
* HN: Proč trh zamrzá čím dál víc?
Jsou to stále ty stejné důvody. Lidé jsou v současné situaci zdrženliví se zadlužovat, což neplatí jen u hypoték. Nadále - i když o něco méně - veřejnost čeká, že úroky na hypotékách půjdou dolů a sníží se ceny nemovitostí. Zároveň se do poklesu hypoték promítá asi i zpřísnění podmínek bank, ke kterému došlo. I když ne ve všech bankách stejně. Jde tedy o celý komplex důvodů. Nám se ale i na tom zpomaleném trhu poměrně daří, svůj tržní podíl zvyšujeme. Vloni jsme dosáhli podíl třicet procent, letos za 9 měsíců jsme už nad třiatřiceti.
* HN: V Británii prodej hypoték ve 3. čtvrtletí klesl zhruba o polovinu, stejně jako v Česku. Banky to donutilo k výraznějšímu snižování úroků, hypotéky se tam dají získat za úrok kolem čtyř procent. Není čas k výraznějšímu snížení i v Česku?
Co dokážeme tím, když si účelově snížíme obchodní, rizikové a procesní marže a získáme třeba o deset procent hypoték navíc? Nicméně je pouze přebereme od konkurence. Trh se tím nedá rozhýbat. Ona je totiž poptávka po hypotékách hodně spjata s potřebou klientů investovat - zpravidla do bydlení. Náš byznys má výhodu, že letošní propad trhu asi o 40 miliard korun se v hospodářském výsledku bank tohoto roku nijak zásadně nepromítne. Hypotéka s sebou v prvním roce přináší pro banku náklady na zpracování, na provize externistům a také málokterá hypotéka se vyčerpá hned druhý den poté, co ji schválíme. Takže úvěr bance začíná generovat výnosy až zhruba za půl roku od uzavření smlouvy. Pro bankovní sektor letošní pokles trhu není žádné drama.
Vyberte si svou hypotéku on-line
* HN: Už dosáhl hypoteční trh v Česku svého dna?
Chci věřit tomu, že ano. Na příští rok už, myslím, může prodej hypoték růst o necelých deset procent. Můžeme se dostat na úroveň 80 miliard.
* HN: Rekordní prodej hypoték, skoro 143 miliard, byl v roce 2007. Jaký je tedy standardní prodej pro Česko?
Z našich analýz vyplývá, že by se mohl pohybovat kolem sta miliard ročně. Opravňuje mě k tomu přesvědčení, že rok 2007 se v nejbližších pěti letech nebude opakovat. Byl to rok nejen očekávaných změn DPH u bydlení, ale také rok poměrně nízkých úrokových sazeb a obecně „zadlužovací“ nálady.
* HN: ČNB snížila základní sazbu na 1,25 procenta, marže bank zůstávají vysoké. V září byla průměrná sazba na hypotékách 5,66 procenta. Tak proč nezlevníte, mnozí lidé na to určitě čekají?
Jsem přesvědčený, že i když budeme rozdávat hypotéky „zadarmo“, tak situaci na trhu nezměníme. Někteří naši konkurenti nabízejí hypotéky za úrok už od 4,44 procenta, a pokud vím, tak svůj tržní podíl výrazněji nenavýšili. Současný stav na trhu není úplně o sazbách. Hodně se mluví o úrocích, ale prodej hypoték je víc o potřebě lidí něco koupit, postavit nebo opravit. Přece až když se k něčemu takovému rozhodnete, teprve pak sháníte financování, a ne naopak. To změnit nemůžeme. I kdybychom snížili úroky - což však ani dělat nemůžeme, protože peníze na hypotéky jsou přes snížení sazby ČNB stále drahé -, tak se nic nestane.
* HN: V říjnové akci jste dali nabídku na úrok 5,29. Když sazby ČNB nezačnou růst, tak kdy nabídnete úrok se čtyřkou na začátku?
Podívejte se, jak teď vypadají úroky na státních dluhopisech, znovu opakuji, na sazbu ČNB zapomeňte. Spekulovat na to, že sazby budou se čtyřkou na začátku v nějakém horizontu, to by byl špatný příslib.
* HN: Půjdou úroky na hypotékách příští rok dolů?
Myslím, že díky diskutovaným regulačním opatřením Evropské unie můžeme očekávat větší diferenciaci úroků mezi jednotlivými typy hypoték. Hypotéky, které jsou poskytované do 70 procent hodnoty zastavené nemovitosti, můžou mít úroky nižší než s vyšší hodnotou zastavené nemovitosti, ale to není nic, co bychom již nyní neznali.
* HN: Jak se to u vás v bance vyvíjí s neplatiči?
Počet nesplácených úvěrů nám mírně roste, v pololetí jsme jich měli 1,6 procenta. Stále ale hodnotíme naše úvěry jako vysoce kvalitní. Přesná čísla vám až do zveřejnění oficiálních výsledků Skupiny ČSOB, a ty budou zhruba za dva týdny, nemůžu říct. Ale ze 110 000 úvěrů máme asi necelé dva tisíce hypoték, kde je skluz ve splátkách větší než 90 dnů.
* HN: Počet nesplácených úvěrů se s ohledem na růst nezaměstnanosti bude zvyšovat. Připravujete nějaký nový způsob, jak se s tím budete vypořádávat?
Problémovým úvěrům se už věnujeme víc nyní. Pokud klient nezaplatil, tak do dvou dnů dostane SMS zprávu, že splátku neuhradil. Po pěti dnech posíláme doporučenou upomínku, a pokud ani to nepomáhá, začneme mu telefonovat. Máme na našich regionálních pobočkách specialisty, kteří nemají v popisu nic jiného než se starat o nestandardní úvěry. Nesplácené úvěry k nim přicházely až donedávna po zhruba 90 dnech po splatnosti. Dneska je to daleko dříve, v některých případech i po 30 dnech. Jejich prvotní úkol je pokud možno klienta „rozplatit“. Například prodlužit mu splatnost úvěru a tím snížit splátku nebo odložit splátky jistiny.
* HN: Máte ještě něco v rukávu, kdyby se splácení hodně zhoršilo?
Ano. My jsme změnili procesy vymáhání úvěrů po splatnosti a kapacitně jsme ho posílili. Vytvořili jsme také útvar, který se bude daleko víc věnovat insolvenčnímu řízení a žalobám. Je to jedna z cest, jak se domoci našich práv, když se s klienty nebudeme moci domluvit. V minulosti jsme ji tak moc nemuseli využívat, protože prodej pohledávek se nám dařil. Dnes už je jich ale na trhu víc, pohledávky za hypotékami prodává víc bank, proto chceme návrhy na insolvenční řízení kvůli nesplácení hypoték využívat daleko aktivněji než dosud.

* HN Kolik nesplácených hypoték jste už prodali?
Letos jsme prodali asi 200 pohledávek, do konce roku to bude možná pár dalších desítek. Dnes mě naháněla jedna klientka, že nám nesplácela úvěr a my jsme prodali pohledávku. Bohužel nechce pochopit, že už jí nepomůžu, s prodanou pohledávkou nemáme nic společného. Poté, co jsme jí odeslali asi 15 výzev, jsme pohledávku prodali, a ona si teď rozmyslela, že by chtěla splácet.
* HN: Po jak dlouhé době pohledávky prodáte?
Na to neexistuje jednoznačná odpověď. Vždycky jsme z nich dělali balíčky tak po deseti kusech, ale jejich obsah byl různý. Naše filozofie vždycky byla, že je to až poslední cesta, kterou chceme jít. Za prvé efektivita, když to řešíme sami, je daleko vyšší než jiná řešení. Někteří konkurenti pohledávky prodávají dříve, my spíše o něco později.
* HN: Po jak dlouhé době byste dávali návrhy na zahájení insolvenčního řízení s neplatícím klientem?
Záleží na každém případě individuálně a na naší pozici vůči klientovi. V dané situaci bude velice důležité vyhodnocení celkového zadlužení klienta. „Úspěšní“ můžeme být pouze v případě, kdy pak soud shledá, že je dlužník předlužen.
* HN: Informujete klienty, když si berou hypotéky, že když nebudou splácet, budou vám muset úvěr doplatit, i když jim nemovitost prodáte vy nebo majitel jejich pohledávky za nižší cenu?
Považuji to za samozřejmé. Že bychom však měli leták, že nám musí klienti vrátit všechno, co si od nás půjčili, to se obávám, že nemáme. Máte pravdu, finanční gramotnost je nízká. Změnit to je věcí nejen bankovního sektoru, bankovní asociace, ale také školního vzdělávání, a to je běh na dlouhou trať. Jenže si vzpomínám, že stejně jako jsou u nás na krabičkách cigaret nápisy „kouření může zabíjet“, tak v Británii měli na každém letáku „váš dům vám můžeme prodat, když nebudete splácet hypotéku“, a stejně to nikdo nečetl. Mým krédem je, abychom byli férová banka a klientovi řekli maximum informací, aby se na nás za rok za dva nezlobil, že jsme mu něco zatajili.
* HN: Kdo si teď vůbec bere hypotéky?
Víc si teď berou hypotéky lidé mezi 35 až 40 lety, před tím to byli klienti mezi 30 až 35 lety. Nejvíce hypoték se bere stále v Praze, ale zajímavé je, že počet nových hypoték poklesl v Praze víc než v jiných regionech. Naše vysvětlení je to, že produkce v Praze byla hodně navázána na novou developerskou výstavbu a tu současná situace nejvíc poznamenala.
* HN: Hypoteční banka zvýhodňovala nové klienty a dávala jim o něco nižší úrok než stávajícím klientům při nové fixaci. Platí to stále?
Už ne. Změnili jsme přístup. Za několik málo týdnů budeme mít sofistikovaný model, aby každý dostal správnou sazbu. Dobrý klient, který dobře splácel a má bezpečný produkt, tedy hypotéku do 70 procent, by měl mít výhodnější sazbu než klient, který nesplácel a má rizikovější produkt. Donedávna jsme stávajícím klientům při refixaci dávali v podstatě jednotnou sazbu. To se také mění. Každopádně nové nastavení úroků bude spravedlivější pro všechny. Náklady na nové klienty jsou vysoké, musíme hledět, abychom pak o ně nepřicházeli.
* HN: V EU se debatuje o regulaci hypotečních bank. Mluví se o tom, že by banky mohly financovat jen 40 procent hodnoty zastavené nemovitosti nebo že těch 40 procent by banky půjčovaly za standardní sazbu a větší hypotéky by byly dražší. Co si o tom myslíte?
Je to jedna z úvah, která souvisí s problematikou kapitálových požadavků na hypotéky. Tady je potřeba říct, že to má tlačit banky, aby tíhly k bezpečnějším produktům. Zjednodušeně řečeno, hypotéky do 40 procent hodnoty nemovitosti by bance vázaly méně kapitálu než ty rizikovější hypotéky, což jsou řekněme stoprocentní hypotéky. Jak by se s tím banka vypořádala vůči klientovi, to by byla věc každé konkrétní banky. Mohla by například nabídnout super cenu pro hypotéky do 40 procent než ty na s vyšší hodnotou nemovitosti. Zřejmě si banky budou daleko víc rozmýšlet, jak úrok nastavit. Může se teoreticky stát, že hypotéky do 70 procent by byly s lepší sazbou než do 80 procent. Většina bank to má nyní za stejný úrok.