moderátor
--------------------
Jak už jsem říkal, dnešní Poradna je poradnou finanční, a proto tady vítám inženýra Zdeňka Simaichla ze společnosti Partners. Dobré odpoledne.
Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Krásné odpoledne.
moderátor
--------------------
Pane inženýre, dnešní seriál náš finanční pokračuje dílem, který se jmenuje možné problémy při vyřizování hypotečního úvěru.
Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------

Přesně tak. Je to úplně přesně druhý díl, protože minule jsme tu hovořili o možných problémech v procesu vyřizování hypotečního úvěru. A jako první dva nejčastější zádrhele jsem zmínili jednak bonitu žadatel a jednak v souvislosti s registry dlužníků, respektive negativními záznamy v nich. Dnes budeme v tom podobném trendu pokračovat. Ono nám to pravděpodobně vyjde ještě do příští relace. To znamená, dočkáme se i trojčičky příště. A začneme třetí nejčastější příčinou problémů a tou je nevhodná zástava. Jak už víme, tak ze zákona je každý hypoteční úvěr zajištěn zástavním právem k nemovitosti, je to tedy povinné. Nemusí se jednat nutně o předmět úvěru, ale nějaká vhodná nemovitost být prostě zastavena musí. Mnoho lidí ale trpí představou, že ať si byt nebo dům postaví z cihel, z panelu nebo z bedniček od granátu, mimochodem takový případ jsme také řešili, tak banka prostě něco takového musí vzít do zástavy, protože to je určené k bydlení. No, a potom se velmi diví, i když je to třeba z cihly, takže i takový dům, který je postaven, řek bych, z takových těch vyjmenovaných a obvyklých materiálů, že z různých důvodů banka do zástavy vzít nemusí. A potom samozřejmě dochází k různým nepříjemným překvapením.
moderátor
--------------------
Mimochodem vzbudil jste ve mně zvědavost. Jak to dopadlo s těmi bedýnkami od granátů?
Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Nakonec jsme je profinancovali ...
moderátor
--------------------
Opravdu?
Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
To znamená, i toto byla nakonec banka schopna vzít do zástavy.
moderátor
--------------------
No, panečku, tak pojďme dál.
Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Tak první velkou neznámou je hodnota takové nemovitosti. Zejména, když ten požadovaný úvěr převyšuje odhadní cenu. To znamená, to LTV je samozřejmě větší než 100 procent, což víme, že dneska je čím dál tím méně bank, které jsou ochotny vůbec do takového rizika jít. Klient pak musí buď snížit objem úvěru a navýšit vlastní vložené prostředky, anebo sehnat, a samozřejmě potom i dát do zástavy nějakou další vhodnou nemovitost. A to samozřejmě za A vezme čas a za B to může znamenat problém právě díky tomu, že je potřeba sehnat ještě nějaké další peníze, což není vždy úplně jednoduché, anebo další vhodnou, říkám vhodnou nemovitost do zástavy. Druhou velkou neznámou je právě ta vhodnost. Některým lidem se ten jejich pěkný sen o novém bydlení rozplyne v podstatě hned s první nebo druhou schůzkou nebo s návštěvou v bance, kdy se dozví, že vlastně ta vysněná nemovitost není do té zástavy vhodná, neboť se jedná například o družstevní nebo obecní byt a zastavení družstevního podílu, jakkoli složité by to bylo v praxi, tak je bance k ničemu a u státního bytu v podstatě jakákoli zástava absolutně nepřipadá v úvahu. Naopak jiní klienti se tu informaci o nevhodnosti zástavy mohou dozvědět až při kompletaci potřebných dokumentů, to znamená, už v relativně pokročilém stádiu, kdy už do toho i dají nějaké své vlastní peníze a kdy například z výpisu z katastru, konkrétně tedy z listu vlastnictví, takzvaného LV, vyplyne, že daná nemovitost nemá například vlastní příjezdovou cestu, nebo tam jsou například nevyjasněné nějaké vlastnické vztahy či na něm vázne nějaký druh věcného břemene.
moderátor
--------------------
Počkejte, že vám skáču do řeči, ale pokud tam není příjezdová cesta, tak se tam nemůže dát ani stavět, a tudíž nemáme co financovat. Není to tak?
Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Tak ona ta příjezdová cesta tam být může, nicméně může patřit třeba sousedovi ...
moderátor
--------------------
A tak, aha.
Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Nemusí bejt nutně jakoby v katastru toho, té konkrétní nemovitosti, kterou chci profinancovat. A v tom samozřejmě banka vidí problém. Jo, nebo tam to patří třeba lesnímu půdnímu fondu nebo zkrátka nějakému jinému majiteli a už je problém na světě. A tak bychom samozřejmě mohli pokračovat. Těch problémů tam může být mraky, mraky a ten katastr nemovitostí kolikrát nějaké podobné nepříjemné překvapení skutečně může, může připravit.
moderátor
--------------------
Čili my zažádáme o ten hypoteční úvěr, začínáme vyřizovat, už do toho dáváme i ty peníze, jak jste říkal, a banka si to vlastn za pochodu ověřuje, celou tu záležitost.
Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Tak já jsem jedna, jeden z dokladů, které, kterými dokládám tu žádost, je právě výpis z katastru nemovitostí spolu s geometrickým plánem a ten nesmí být starší než 3 měsíce. Banka samozřejmě, to ještě úplně na konci toho úvěrového případu, všechno ještě jednou verifikuje. To znamená, je tam taková dvojitá kontrola. Takže tam neproklouzne ani myš.
moderátor
--------------------
Čili to je ale ten důvod, jak se může vlastně stát, že já už do toho dám nějaké peníze a najednou se dozvím, že v podstatě nedostanu půjčku.
Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Ano, přesně tak.
moderátor
--------------------
Nebo hypoteční úvěr.
Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
To jsou přesně ty případy, kdy už potom samozřejmě to bolí i finančně. Důležité ale je, že nevyhovující zástava nutně nemusí znamenat konec všeho. Záleží samozřejmě na tom, co tam, co tam je. Dokonce i ten družstevní byt je možné profinancovat hypotečním úvěrem a to dokonce hned dvěma způsoby. Pokud například vím, že ten družstevní byt bude v dohledné době převeden do osobního vlastnictví, tak mohu využití institutu takzvaného předhypotečního úvěru, což je v podstatě účelový úvěr bez zástavy nemovitosti s velmi omezenou splatností, řekněme, obvykle jeden až dva roky maximálně. Ten druhý způsob potom spočívá v nalezení jiné vhodné nemovitosti, která samozřejmě musí být na území České republiky, to platí obecně pro všechny úvěry, to znamená pomocí hypotečního úvěru můžu klidně financovat nákup nějaké nemovitosti v zahraničí, ale zástava vždy musí bejt na území České republiky. Ale nutně se nemusí týkat té kupované nemovitosti.
moderátor
--------------------
Ano.
Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Takže důležité je obecně to nevzdávat. Prostě bojovat, bojovat do konce. Mám takovou zkušenost, že pokud opravdu nejde o nějaký vážný problém, přes který, jak se říká, nejede vlak, tak ty problémy jsou z 80, 90 procent vždy řešitelné. Akorát si to vezme čas, což může být právě ten problém, protože lidé skládají různě zálohy nebo se, pokud se to váže na developera nebo na začátek stavby nebo na konec stavby, na kolaudaci, tak může s tím být zkrátka trošičku problém potom a ten člověk potom jednoduše může sklouznout do platby nějakého penále a podobně.
moderátor
--------------------
Já tedy, když dovolíte, jenom ještě dodám, nevzdávat se, ano, máte pravdu. Na druhou stranu varovně zvedám prostředník, nezadlužovat se za každou cenu a nebojovat za každou cenu, protože vidíme to kolem sebe dnes a denně, jak to dopadá.
Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
To určitě. A potom jsme samozřejmě u té, u té přiměřenosti. O tom už jsme zde také hovořili.
moderátor
--------------------
O tom už jsme se bavili, ano.
Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Kdy si, kdy si ten úvěr brát a kdy je naopak lepší ještě trošičku počkat a zkrátka tím úvěrem by to nemělo skončit. Neměl bych se stát potom otrokem toho dluhu, aby můj další život neskončil a nevydělával jsem jenom na ty splátky.
moderátor
--------------------
Určitě, určitě.
Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Takže abychom z toho dnes udělali nějaký závěr, tak je velmi důležité si ještě předtím, než půjdu do banky, tak si nechat udělat aktuální výpis z katastru nemovitostí, dobře si ho prohlédnout, anebo ho samozřejmě chtít po realitní kanceláři, pokud ten byt nebo dům kupuji prostřednictvím nějaké realitní kanceláře, a následně si velmi dobře pohlídat i odborný odhad nemovitosti, který potom samozřejmě souvisí s tím, kolik nám ta banka půjčí a za jakých podmínek.
moderátor
--------------------
Tak to bylo zatím všechno od pana inženýra Zdeňka Simaichla ze společnosti Partners. Pokud i vy si chcete vyřídit nějaký hypoteční úvěr nebo už vyřizujete, možná, že vás bude zajímat, jaké problémy kolem toho mohou vzniknout. Možná, že máte některé své konkrétní. Můžete volat už během písničky na telefonní číslo 221552525 anebo 2424 na konci. Pan inženýr vám všechny vaše dotazy rád zodpoví. No, a teď vzdálený hlas. Ten si mimochodem nenechávejte v hlavě znít, když si budete brát nějakou hypotéku.
moderátor
--------------------
No, a nejenom slunce zná, jak už jsem řekl. Mimochodem dost bych se divil, kdyby slunce znalo odpovědi na otázky, které nám teď budou směřovat naši posluchači na telefonní čísla 221552525 a 2424 na konci. Ty odpovědi budou na téma možné problémy při vyřizování hypotéčního úvěru. A už se nám dovolala první paní posluchačka. Dobré odpoledne.
posluchačka
--------------------
Dobrý den, dobrý den. Pane inženýre, jste na drátě?
Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Dobrý den, slyšíme vás velmi dobře.
posluchačka
--------------------
Já bych ráda takovouhle věc věděla. Je možná zástava v rodině? Například dcera chce koupit byt a nemá nic do zástavy, ale má její matka, která je ochotna tu zástavu dát.
moderátor
--------------------
Myslím si, že to je velice častý případ. Děkujeme za ten dotaz.
Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Ano, to je velmi častý případ. Nejenom že to je možné samozřejmě, je to i velmi časté a dokonce nejenom když je to přímo v rodině, ale dokonce i mezi velmi dobrými kamarády a přáteli se tohle to dělá jako třeba krátkodobá výpomoc, kdy neexistuje ještě zástava nemovitosti nebo je potřeba na výstavbu, tak se zastaví jiná nemovitost a ta jiná nemovitost se z toho potom vyváže a to zástavní právo se potom dá převíst na jinou nemovitost. Třeba i u toho družstevního bytu, tam je to úplně typický příklad, že někdo v rodině pomůže dát do zástavy nemovitost, ten družstevní byt se koupí za 3, 4, 5 let se to převede do osobního vlastnictví a potom se změní akorát předmět té zástavy a v podstatě ...
moderátor
--------------------
Pak už můžou ručit tím bytem.
Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Tak, pak už se dá ručit tím bytem. Takže je to velmi obvyklé, ano, v rodině, dokonce i mezi cizími lidmi se toto dá udělat.
moderátor
--------------------
Tu banku v zásadě zajímá jenom to, jestli když by tedy došlo k tomu nesplácení, tak jestli si budou mít co za to vzít.
Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Přesně tak. Tam jde akorát skutečně o tu podstatu tý zástavy. Je dobré ale říci, že ten majitel samozřejmě s tím musí souhlasit. To znamená, musí podepsat ty zástavní listiny, vložit ten katastr a to je ta samozřejmě podmínka.
moderátor
--------------------
Další dotaz, dobré odpoledne.
posluchačka
--------------------
Dobré odpoledne, tady posluchačka z Opavy. Prosím vás, já bych se chtěla zeptat, já jsem darovala synovi dům a je tedy zatížen břemenem, jako mojí osobou. A mladí by si chtěli vzít příští rok ..., jestli existuje nějaká půjčka, aniž by se to břemeno muselo zrušit na opravu domu, na zateplení a jak teď bude stát poskytovat z Evropské unie.
Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Tak já jenom potvrdím. Skutečně tohle to břemeno toho dožití, tak to je problém, to banky neuznávají. Určitou ... Vzhledem k tomu, že to je rekonstrukce, tak nepředpokládám, že by to bylo v rámci milionů, ale i kdyby to bylo v rámci milionů, tak i tak by se to možná dalo řešit. Zkuste stavební spoření. Ono stavební spoření kolem, od tří set do pěti set tisíc a někdy za určitých podmínek i více se nechá udělat bez zástavy nemovitosti. To znamená, je to určitě jedna z možností, jak tuhle tu situaci vyřešit, bez toho, aniž bych musel ručit nebo respektive rušit to břemeno na katastru. Nebo i potom jinak se to dá udělat, že se sejme to břemeno a udělá se jednoduše smlouva o tom dožití. To už jsem také zažil, že se to potom přehazovalo do toho občanskoprávního, do občanskoprávní roviny a v katastru se to zrušilo, udělala se smlouva mezi mladými a "starými" a potom to samozřejmě bylo k té zástavě vhodné, ale vyžádá si to nějaký čas.
moderátor
--------------------
Když jste mluvil o tom stavebním spoření, myslel jste tím takový ten úvěr, který dostanete v rámci stavebního spoření, je to ono?
Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Ano, ano, přesně tak. To znamená, já mám smlouvu o stavebním spoření a v rámci smlouvy u stavebního spoření si beru standardní úvěr, respektive meziúvěr a profinancovávám potřeby spojené s bydlením včetně rekonstrukce.
moderátor
--------------------
Protože zatím naše telefony 221552525 a 2424 na konci mlčí, vy jste říkal ještě, pane inženýre, že byste rád vrátil k tomu předhypotečnímu úvěru, že jste nedořekl vše ...
Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Tak tak, my jsme ho jenom tady lehce, takříkajíc tečli. On skutečně dává určité možnosti, jak profinancovat něco bez zástavy nemovitosti, ale on má samozřejmě svá pro i proti. Je dobré říci, že je teda časově omezený, to znamená, banky ho dávají do jednoho roku, do jednoho roku musím dát k dispozici nějakou zástavu. Jediná banka na trhu, která má tu lhůtu dvouletou, to znamená, to už jsem říkal, jeden až dva roky. A potom musí být přefinancován standardním hypotečním úvěrem. Další nevýhoda tohohle toho typu úvěru je, že v průběhu toho jednoho, respektive dvou let, nesplácím, ale platím pouze úroky z té půjčené částky. To znamená, přirovnal bych to trošičku právě k meziúvěru u stavebního spoření, kdy nesplácím, to znamená, ten dluh je neustále ve stejné výši, a pouze platím úroky. To znamená, ten úvěr se mi neuvěřitelně prodražuje. Ale říkám, může to být řešení pro někoho.
moderátor
--------------------
A nenecháme čekat dalšího posluchače. Dobré odpoledne.
posluchač
--------------------
Dobré odpoledne, tady posluchač z Prahy. Chtěl jsem se zeptat, když už jsem ... Takhle, řekněme, že jsem si vzal meziúvěr, teďka přišel jsem o práci, možná /nesrozumitelné/ nějaký potíže, je možný tu nemovitost prodat se souhlasem tý banky nebo s jejím vědomím?
Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Tak velmi, velmi častá otázka. Já na ni odpovím kladně, pozitivně - určitě. Dokonce i z tohohle toho důvodu já osobně považuji hypoteční úvěr za jeden z nejbezpečnějších, protože banka chce peníze, ona nechce nemovitost. K té, k tomu záboru té nemovitosti, kdy opravdu dojde k té fiskaci, tak dochází úplně v tom nejextrémnějším případě, kdy klient nekomunikuje. Strčí hlavu do písku, prostě neodpovídá na jakékoli výzvy, tak té bance logicky už potom nic jiného nezbývá, než tu nemovitost zabavit. Ale pokud je klient aktivní, tak samozřejmě si může, pokud už není opravdu žádná jiná cesta, a rozhodl se tak, tak může zajít do banky, říct omlouvám se, prostě nejde to dál z těch a těch důvodů, a vyřešit s bankou tu situaci tak, že prostě požádá o to, jestli by si tu nemovitost mohl sám prodat. Ta banka v 99 procentech případů na to samozřejmě přistoupí, protože to je řešení toho problému. A jak jsem říkal, jde především o peníze. A ten klient je samozřejmě schopen si v rámci takovéto domluvy ten byt nebo dům prodat daleko výhodněji, než když to potom udělá banka, která to potřebuje udělat velmi rychle, protože potřebuje své peníze zpátky. A samozřejmě potom se dál vypořádává s tím klientem. Takže je to určitě velmi dobrý nápad, velmi dobrý způsob komunikovat, zajít do banky, oznámit tento záměr a banka potom na základě smluvních vztahů samozřejmě vyhoví, případně uvolní zástavu proti určité vinkulaci samozřejmě toho budoucího plnění, toho budoucího prodeje a je schopna se s klientem takto domluvit.
moderátor
--------------------
No, panečku, jak je vidět, tak vyřídit si hypoteční úvěr není úplná legrace, jak se říká. Máme tady seriál, dnes jsme pokračovali druhým dílem - možné problémy při vyřizování hypotečních úvěrů. A jak jsme slyšeli, příští týden budeme ještě na toto téma pokračovat s panem inženýrem Zdeňkem Simaichlem ze společnosti Partners. Já vám dnes děkuji za návštěvu. Mějte se moc hezky a hezký víkend.
Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Také krásný víkend. Děkuji.