Dnes můžete přijít na pobočku kterékoli banky poskytující hypoteční úvěry a na základě několika málo informací získat dokument, který obsahuje požadovanou výši úvěru, možnosti jeho splácení včetně orientační informace, zda takový úvěr můžete získat. Je udivující, jak často klienti považují tento kus papíru (či dokonce jen ústní informaci pracovníka banky) za příslib úvěru. Často přicházejí do realitních kanceláří či k developerům s tím, že již mají úvěr zařízen. Potíže nastanou, když takový klient složí zálohu, dnes často ve stovkách tisíc, a hypotéku od banky, kterou předtím navštívil, nakonec nedostane. Prostě proto, že nesplňuje podmínky pro schválení úvěru. Přitom to ta slečna na přepážce tak hezky vysvětlila.
V těchto případech leží vina na straně klienta, nikoli banky. Závazkem poskytnutí úvěru ze strany banky je až podepsaná úvěrová smlouva. Dokonce i nabídky některých bank, že nejdříve schválí hypotéku a pak si klient může vybrat nemovitost, jsou pouze detailnějším prověřením bonity klienta. I pak může nastat ještě mnoho důvodů pro neposkytnutí úvěru, třeba kvůli nedostatečné zástavní hodnotě vybrané nemovitosti. Klient se však již bance zavázal, a tak mu patrně nezbude než hledat jinou nemovitost, případně vstřícnější banku i za cenu sankcí spojených s vypořádáním původního závazku.
Jeden z parametrů hypotečního úvěru , jehož volba je na klientovi, je tzv. fixace, tedy období, po které banka garantuje úrokovou sazbu. Některé banky také nabízejí variabilní úrokové sazby, které nejsou stanoveny napevno na určité období, ale mění se v závislosti na změnách tržních úrokových sazeb v ekonomice.
U sazeb fixovaných po určitou dobu nemusí být pravidlem, že sazby fixované na kratší období jsou vždy nižší. V poslední době jsme svědky i opaku, kdy třeba sazby na pětileté fixační období jsou nižší, než sazby jednoleté. Banky při tvorbě úroků ovlivňuje nejen cena jejich zdrojů pro úvěry, ale také konkurence a očekávání.
Při volbě fixace musí klient myslet také na to, že sice bude mít po zvolené období stejnou výši splátky, nicméně se mu prodraží jakékoli mimořádné splátky úvěru před koncem fixace. Takovéto mimořádné splátky totiž banky často vysoce zpoplatňují a tak zároveň omezují klienta při přechodu k jiné bance s výhodnějšími podmínkami.
Jaké tedy volit období fixace úrokových sazeb? Není to zase tak dlouho, co byla velmi oblíbená nejkratší doba jeden rok zřejmě proto, že se banky předháněly v cenových nabídkách a v reklamních kampaních lákaly na nejnižší možné sazby. Mezitím však úrokové sazby na trhu vzrostly a řada klientů procitla, když splátka dvoumiliónového úvěru narostla po roce o více než 2000 Kč měsíčně.
Důvody pro volbu velmi krátké fixace proto mohou být případy, kdy skutečně chceme úvěr nebo jeho významnou část po roce splatit, očekáváme pokles úrokových sazeb nebo se nám vyplatí co nejdříve přejít k jiné bance, když tu první jsme zvolili z jiných než z cenových důvodů.
Banky chtějí, aby zastavená nemovitost byla pojištěna proti živelním rizikům. V tomto případě se jedná o pojištění nemovitosti . Sjednaná pojistná částka musí zpravidla odpovídat minimálně výši poskytnutého hypotečního úvěru. Z pohledu pojišťovny by pak pojistná částka měla odpovídat tzv. reprodukční ceně nemovitosti (bývá vyčíslena na odhadu nemovitosti), aby nedošlo v případě pojistné události ke krácení pojistného plnění z důvodu podpojištění.
U životního pojištění odlišme dva základní typy ve spojení s úvěrem: pojištění pro případ smrti, nemoci, trvalé invalidity, ztráty zaměstnání, kdy si v pojistném platíte pouze za možné riziko a nespoříte si. Budete tak chráněni před obávanými událostmi i z hlediska ztráty příjmu, a to v rozsahu zbývajícího zůstatku úvěru či výše splátky. Některé banky výměnou za takové pojištění sníží úrokovou sazbu.
Druhým typem pojištění k hypotéce je kapitálové či investiční pojištění tedy tzv. typ hypotéky s odkladem splátky jistiny. Pro tento typ úvěru je pojištění povinné, ale vždy máte možnost požádat o jiný typ úvěru. Kromě samotného pojištění rizika si zároveň spoříte a vedle toho platíte bance z hypotéky pouze úroky. Po celou dobu úvěru si platíte riziko ve výši neklesající výše zůstatku úvěru, cena pojištění a spoření může být podstatně vyšší než u prvního způsobu pojištění. Pozor na nevýhodnost či dokonce nemožnost splacení či úpravy parametrů takovéto kombinace hypotéky s pojištěním – pokud již hypotéku splatit můžete, vypovězení pojištění může být pro příliš nevýhodné a rozčarování i po patnáci letech ze stále stejné výše úvěru nepříjemné.
Úvěrová smlouva definuje závazek klienta vůči bance i v řádu miliónů korun. Je udivující, jaké množství klientů podepíše tak zásadní dokument, aniž by si jej přečetli. Existují minimálně tři důvody, proč si přečíst úvěrovou smlouvu před jejím podpisem a věnovat pozornost obchodním podmínkám. Zaprvé, i v bankách jsou jen lidé a ti dělají chyby. Nezřídka se stává, že v úvěrové smlouvě jsou nepřesné údaje o klientovi či nemovitosti. Zadruhé, aby schválení úvěru bylo jednoduché, dávají banky řadu podmínek do smlouvy jako takzvanou podmínku čerpání úvěru. V praxi to znamená, že klient může oslavit podpis úvěrové smlouvy, ale své peníze nedostane, dokud nesplní další podmínky. Tím třetím je ověřit si, zda parametry úvěru stanovené ve smlouvě jsou skutečně ty, o které jsme žádali. Po podpisu smlouvy je obtížné s tím cokoli udělat.
Hypotéka a úvěry ze stavebního spoření jsou stále jedny z nejkomplikovanějších finančních produktů , jakkoli to v reklamních kampaních může vypadat jednoduše. Klient, který si vyřizuje takový úvěr jednou či dvakrát v životě, může využít služeb hypotečního poradce. Můžete se také setkat s pojmenováním hypoteční makléř či úvěrový poradce. Poradce pomůže vybrat vhodnou banku, a to nejen z cenového hlediska ale i dalších rozdílů, které jsou důležité. Postará se o potřebnou administrativu a může vyjednat lepší podmínky, než by klienti získali na přepážce banky. Za tyto služby se zpravidla neplatí, protože jsou hrazeny ze strany bank.
Jak poznáme kvalitního hypotečního poradce? Především by měl mít ve svém portfoliu dostatek bank a stavebních spořitelen a umět je všechny porovnat. Měl by mít nástroje pro porovnání jejich podmínek. Výhodou větších firem v oboru není jen více zkušeností, ale také vyšší vyjednávací síla vůči bankovním partnerům a tedy potenciálně lepší podmínky pro klienty.