Offsetová hypotéka není na trhu novinkou, ale mezi známé produkty nepatří. V čem se vám může hodit a kdy není vhodné ji pořizovat? Pro většinu čtenářů Měšce není žádnou novinkou, že mBank na tuzemském bankovní trhu zpopularizovala nejen běžný účet zdarma, ale i další novinku: offsetovou hypotéku, kterou nabízela pod názvem „bilanční mechanismus“.
Jedná se v zásadě o běžný hypoteční úvěr, ať již na koupi nemovitosti, její výstavbu, rekonstrukci, refinancování předchozího úvěru či jiný podobný účel, doplněný o možnost takzvaného offsetového (bilančního) účtu. Z laického pohledu je offsetový účet vlastně o určitou formu spořicího účtu, na který klient může víceméně libovolně vkládat finanční prostředky a zase jej vybírat. Banka přitom z těchto prostředků vypočítává fiktivní úrok, o který následně poníží částku úroků, které jí klient musí každý měsíc platit z hypotečního úvěru.

Z pohledu klienta

Výhodou pro klienta je na první pohled to, že neplatí úroky z celé vypůjčené částky, ale pouze z rozdílu mezi nesplacenou jistinou úvěru a částkou uloženou na offsetovém účtu. Dosáhne tedy stejného účinku, jako kdyby část jistiny úvěru předčasně splatil.

Současně ale může s částkou vloženou na offsetový účet volně disponovat, zatímco předčasná splátka hypotéky je „ztracena v nenávratnu“. Navíc se vyhne nutnosti hradit poplatky za předčasnou splátku. Potud „samá pozitiva a životní jistoty“.

Z pohledu banky

Z pohledu banky je již situace jiná. U běžné hypotéky si může všechny peněžní toky perfektně naplánovat, takže v principu může proti každé hypotéce postavit přesně zvolenou sestavu nástrojů financování (jako jsou termínované vklady nebo půjčky na finančním trhu) a nástrojů zajištění úrokového rizika (pomocí úrokových swapů či opcí). Naopak u offsetové hypotéky je situace složitější: banka musí odhadovat, jaká část úvěrového rámce bude vyrovnána zůstatkem na offsetovém účtu a jaká nikoli. Mohlo by se jí tedy snadno stát, že nakoupí swapů či jiných nástrojů více (nebo naopak méně), než bude skutečně potřebovat.

Celá konstrukce samozřejmě také bance snižuje výnosy, protože částečně ztrácí možnost vydělávat na úrokovém diferenciálu mezi vkladovými a úvěrovými produkt – tam, kde klient ušetří, banka prodělá.

V neposlední řadě se poskytnutí offsetové hypotéky projevuje i v požadavku na kapitálovou přiměřenost: zatímco v případě předčasných splátek běžné hypotéky se její angažovanost vůči klientovi snižuje, takže se snižuje i kapitálový požadavek, u offsetové hypotéky se sice snižuje úrokový výnos, ale angažovanost zůstává stále stejná, protože klient může prostředky z offsetového účtu kdykoli vybrat – a v případě finančních potíží tak nepochybně učiní. Banka tedy musí mít k dispozici kapitál nejen pro krytí ztráty z čerpané části hypotéky, ze které klient platí úroky, ale i ve výši offsetového objemu, ze kterého jí žádné úroky neplynou.

Hypoteční poradna

Máte otázky k hypotékám? Do 11. prosince 2011 včetně se můžete na serveru Měšec.cz ptát v poradně o hypotékách specialisty Jana Bureše z Raiffeisenbank.

Co za to?

Komplikace popsané v předchozím odstavci nepochybně vysvětlují, proč mBank poté, co poskytla offsetové hypotéky malému počtu šťastlivců, tuto službu poskytovat přestala. Jiné banky však začaly, takže nyní, pokud vím, offsetové hypotéky nabízí Raiffeisenbank a FIO banka. Raiffeisenbank tak činí pod názvem „Offset – hypotéka se zápočtem úspor“, FIO banka pak pod mnohoslibným „Hypospořicí konto“. V případě FIO banky je přitom služba spojena se zajímavým omezením: offset začíná fungovat až poté, co zůstatek na spořicím účtu překročí 50 000 Kč (po pravdě řečeno, zápočet úroků např. 10 000 Kč by asi stejně nikoho „nevytrhl“).

Není to ovšem zadarmo. FIO na internetových stránkách uvádí, že „zřízení služby vstupuje do výpočtu úrokové sazby hypotečního úvěru“. Raiffeisenbank o ceně služby cudně mlčí. Pokud si však klient nechá spočítat konkrétní nabídku, narazí na rozdíl mezi úrokovou sazbou hypotéky s a bez offsetového mechanismu někde kolem 0,4–0,5% p.a.

Alternativou k offsetové hypotéce je vzít si „běžný“ hypoteční úvěr a volné prostředky uložit na obyčejný spořicí účet. V aktuální nabídce může jít například o Air Bank s úrokem 2,5% p.a. nebo Wüstenrot hypoteční banka s úrokem 2,3% p.a. a možností věrnostních bonusů. Druhá jmenovaná je navíc známá tím, že klientům „drží“ podmínky platné v době zřízení spořicího účtu, takže se není třeba bát poklesu úrokových sazeb na spořicím účtu. Ovšem pozor: na rozdíl od offsetového účtu tyto úroky podléhají srážkové dani, takže reálně obdrží klient o něco méně: například 2,125% místo 2,5% p.a.

Zkusme tedy srovnat obě varianty například při čerpané částce hypotéky 1 milion korun a různých zůstatcích úspor (tj. offsetového účtu u offsetové hypotéky a spořicího účtu u běžné hypotéky) za předpokladu, že offsetová hypotéka má sazbu o 0,5% p.a. vyšší než běžná:

Ještě při zůstatku úspor ve výši ? hypotéky tedy klient zaplatí méně u běžné hypotéky v kombinaci se spořicím účtem, než u offsetové hypotéky. Skutečně významná začíná být výhoda až někde kolem úspor ve výši jedné poloviny hypotéky.

Pro koho se hodí offsetová hypotéka?

Pokud nejste schopni na offsetovém účtu držet dlouhodobě zůstatky kolem poloviny úvěru, nebo nárazově zůstatky ve výši skoro celého úvěru, offsetová hypotéka za stávajících tržních podmínek není pro vás moc výhodná – prostě se vám nevyplatí.

Pro koho tedy výhodná být může? Asi nejjednodušší případ bude někdo, kdo si sice může půjčit peníze od rodiny, ale ví, že je rodina kdykoli může chtít zpátky. Refinancování půjček od rodiny nemusí být jednoduché, protože banky jsou u nich mnohem opatrnější než u úvěrů od jiných bank. Navíc takové refinancování bude nějakou dobu trvat. Využití offsetové hypotéky bude nepochybně spolehlivější, protože splacení půjčky rodině je otázka zadání platebního příkazu. Takový jednoduchý a transparentní způsob může znamenat, že rodina bude ochotnější vám půjčit, než když byste jejich peníze prostě „utopili“ ve vašem vysněném domku.

Obdobně může mít offsetová hypotéka smysl v případě, kdy potřebujete mít velkou a velmi likvidní finanční rezervu – třeba podnikáte a máte nepravidelné příjmy nebo dlouhé lhůty splatnosti faktur. Pokud budou volné prostředky k dispozici, uložíte je na offsetový účet, pokud budou potřeba, zase je vyberete. Pokud si na hypotéku půjčíte více, než nezbytně potřebujete (např. máte 40 % vlastních zdrojů, ale přesto si půjčíte hypotéku do 70 % investičního záměru), a přebytečné prostředky uložíte na offsetový účet, v podstatě jste získali neúčelový úvěrový rámec s úrokovou sazbou hypotéky.

Závěr

Jako u takřka každého složitějšího finančního produktu tedy platí, že offsetová hypotéka je dobrý sluha, ale zlý pán. Dobrý sluha, pokud skutečně můžete její výhody využít ve svůj prospěch, zlý pán, pokud se prostě jen zavážete platit vyšší úrokovou sazbu, a nemáte pořádně co na offsetový účet uložit. Naštěstí ale pod knutou takového zlého pána nemusíte trpět dlouho, protože již při příští změně fixace si můžete offsetový účet zrušit. Nebo se ho zbavíte, když budete hypotéku refinancovat u jiné banky.