Jak se kupuje byt? Nebo dům? Draho! Málokdo má zrovna potřebnou sumu po kapsách. Většinou není dost peněz ani na účtu. Přesto se byty a domy kupují. Takže – řečeno s populární písní – kde ty prachy jsou? Inu, čeká vás hypotéka. Jak na ni? Roman s Adélou se rozhodli prodat byt po Romanově babičce a koupit malý domek kousek od Prahy. Realitní makléř jim řekl, že prodávající má na domě hypotéku, ale tvrdil, že to nebude vůbec žádný problém a že od současného majitele mohou převzít dům i s hypotékou.
A tak složili nevratnou (!) rezervační zálohu a vyrazili za člověkem, který jim měl vyjednat v bance převzetí hypotéky. Poslal je za ním realitní agent. Roman s Adélou tušili, že nemají dost vysoké příjmy, aby jim banka dala peníze na cenu celého domu. Získali ale pocit, že pro převzetí stávající hypotéky by to nemuselo vadit. Navíc mají přece byt, ten prodají, a tak si budou muset půjčit jen menší část.

Jenže –ukázalo se, že původní hypotéka byla sjednaná za nápadně nevýhodných podmínek, které převzít nechtějí. Aikdyby ano, banka s nimi itak budejednat jako sžadateli onovou hypotéku a před uvolněním peněz zhypotéky bude banka chtít navíc doložit použití peněz, které Roman s Adélou dávají ze svého. Takže prodat byt bude třeba ještě před koupí domu.

Naštěstí byla realitní kancelář vstřícná a netrvala na termínechz rezervační smlouvy, aby byl čas to všechno vyřídit. Jenže jak se jednání o úvěru vlekla, prodávající přestal svou hypotéku splácet abanka vtichosti prodalajeho dluh i s domem, kterým za něj ručil, firmě specializované na vymáhání pohledávek...

Nebudu vás napínat, příběh podle skutečné událostimá dobrý konec. Ale než jsme to celé rozmotali, stálo to skoro půl roku času, vyjednávání a nejistoty. Tohle všechno si Roman sAdélou mohli ušetřit, kdyby měli všechno rozmyšlené a připravené s někým, kdo se na plánování rodinných financí specializuje azná možnosti apodmínky hypoték vjednotlivých bankách. Ten člověk by je nejspíš také upozornil na problémy, které mohou nastat, ana většinu věcí se mohli spolu s ním dopředu připravit.

Dozvěděli by se, že „převzít hypotéku“ znamená sjednat si s bankou úplně nový úvěr a při výběru banky být omezen jen na tu, která má dům momentálně v zástavě (většinou spodmínkami, jaké měla původní hypotéka). Přitom je nasnadě jednodušší řešení:hypotéku prodávajícího vyplatit úvěrem z jiné banky a zástavu převést.

Zjistili by také, že je možné část peněz získat z úvěru ze stavebního spoření bez zástavy nemovitosti. Aže banka v některých případech může uvolnit peníze ive chvíli, kdy nemůže vzít nemovitost do zástavy. Dozvěděli by se, že když si vezmou hypotéku před prodejem svého bytu akúvěru si vezmou spolužadatele z rodiny, jehož příjem je vyšší, můžou po roce (aprodeji bytu) úvěr snížit a spolužadatele z úvěru vyvázat – amnoho dalších věcí. A kdyby byl jejich poradce profesionál, poradil by si případně ise zástavou uvymahačské firmy, které se banky většinou štítí.

Co byste tedy měli mít ze všeho nejdříve rozmyšlené, když uvažujete o hypotéce? Samozřejmě je podstatné vědět, kolik stojí nemovitost, kterou chcete. Ale neméně důležité je také rozvážit, kolik peněz ještě spolkne, než bude vypadat tak, jak chcete. Dál je potřeba spočítat hotovost, kterou máte k dispozici, rozvážit, kolik si měsíčně můžete dovolit splácet. Vtomto bodě je k sobě málokdo opravdu upřímný, většinou máme velké oči. Proto pokud zatím nemáte vybranou nemovitost, odhadnětes kalkulačkou na Peníze.cz výši splátky, založte si nějaký bezpoplatkový účet a tam každý měsíc „splátku“ posílejte. Sami uvidíte, jak jste na tom se „splátkovou disciplínou“, když najednou nečekaně budete muset vložit peníze do opravy auta nebo když (stejně nečekaně) udeří plnou silou Vánoce. Až budete platit hypotéku naostro, nic z toho „ji nebude zajímat“.

Tohle všechno nemusíte počítat a vyřizovat sami. Můžete se spojit s někým, má patřičné zkušenosti. Nehledáte ovšem hypotečního makléře, člověka, který vám hypotéku jenom vybere avbance sjedná. Potřebujete někoho, kdo ji s vámi naplánuje, s ohledem na vaše přání, ale také možnosti – aktomu navíc dokáže také vybrat banku asjednat úvěr. Co by měl takový člověk umět a jak ho poznáte?

První schůzka s takovým člověkem bude určitě nezávazná, pokud vám hned začne vykládat, jaká hypotéka je určitě nejlepší, poděkujte a hledejte dál. Profesionála poznáte tak, že nechá vykládat především vás: bude se vás ptát na takové věci, jako jak často si kupujete auto aza kolik, kolik peněz plánujete mít vkrátkodobých idlouhodobých rezervách, na co všechno a na jak dlouho vám takové rezervy mají vystačit nebo jak si představujete svůj život a svoje finanční náklady za dvacet nebo třicet let. Itakové otázky jsou na místě – ony totiž hypotéky bývají na takhle dlouhou dobu, takže než si takovou potvůrku uvážete na krk, je dobré plánovat ito, co bude, až se jí zbavíte. Chcete mít v šedesáti splacenou hypotéku, na účtu nulu a začínat od začátku spořit na živobytí? Avíte, že po třiceti letech bude váš dům nebo byt vyžadovat víc peněz na údržbu než dneska?

Většinu zájemců o hypotéky zajímá zejména úroková sazba. Je to pochopitelné, protože při úvěru v řádech milionů, který budete splácet desítky let, může každá desetina procenta na úroku hrát velkou roli. Jenže úroky nejsou to jediné. Už proto, že se skoro nikdy nenastavují na celou dobu splácení. Banka vám je garantuje (fixuje) na nějakou dobu, po ní přichází snovou (a většinou míň příznivou nabídkou). Kromě úrokové sazby samotné je tedy minimálně stejně důležitá doba fixace. Spolu s úrokem banka navíc fixuje spoustu dalších věcí ajakékoli změny (včetně třeba prodeje nemovitosti, prodloužení splácení úvěru nebo částečného splacení) je dobré plánovat vždy k datu, kdy fixace úroku končí.

Dál vás samozřejmě zajímají poplatky spojené s vyřízením hypotéky, poplatky za odhad nemovitosti, poplatky za vedení běžného účtu, který si kvůli hypotéce budete muset ve financující bance založit, ale také další parametry, například jestlimáte možnost nevyčerpat všechny peníze, které vám banka slíbila půjčit – a jestli za to budete, či nebudete platit penále.

Možná vám také není jedno, jak rychle půjde v bance proces schvalování a přidělení úvěru. A jestli si půjčujete na stavbu domu, potřebujete vědět, kdy, jak a na základě kterých dokumentů vám banka uvolní potřebné peníze.

U té stavby bychom se mohli chvíli zastavit. Zde se totiž podmínky jednotlivých bank hodně liší a dobré plánování ušetří spoustu starostí. Takže čas na druhý příběh ze života:

Lucie s Michalem se rozhodli nechat si postavit na klíč montovanou dřevostavbu na pozemku, který si Michal koupil krátce před svatbou. Měli nějaké vlastní peníze, a tak za ně nechali vybudovat sítě na pozemku a udělat potřebné terénní úpravy a zcela podle harmonogramu přípravy a realizace stavby zaplatili dodavatelské firmě několik záloh. Když už peníze docházely, rozhodli se navštívit svoji banku a požádat o hypotéku.

Když byla hypotéka před podpisem, Michal si přečetl text smlouvy a zachvátila ho panika. Než banka „pustí peníze“, chce vidět stavební povolení – to snad dostaneme každým dnem–, ale také chce, aby stavba byla zapsaná do katastru jako stavba. A to není jen tak. Když montovaný dům přivezou, není ještě co zapsat do katastru, ale dva dny poté už stojí hrubá stavba, začne se pokládat střešní krytina – a peníze už budou potřeba.

Michal s Lucií tedy smlouvu nepodepsali a začali hledat jiné řešení. Zjistili přitom, že ne každá banka financuje jakoukoliv dřevostavbu. Většina bank má seznam dodavatelů, které jediné akceptuje, jinak úvěr neposkytne. Tím se výběr značně zúžil, protože firma, kterou Michal vybral, na seznamech většinou nebyla.

Řešení senašlo adocela velkou částku nakonec banka uvolnila ještě před vydáním stavebního povolení– oproti zástavě samotného stavebního pozemku. Banka samozřejmě stavební povolení azapsání stavby do katastru také požadovala, ale až pro uvolnění dalších peněz– ato už dům stál včetně oken adveří afirma pracovala na podlahách aobkladech koupelen. Takže i zástavní hodnota už byla v té době mnohem vyšší a banka byla s úvěrem stejně spokojená jako klient.

Pokud nestavíte na klíč, čeká vás pravděpodobně další lahůdka v podobě překročení rozpočtu na stavbu. Podle mých dlouhodobých zkušeností vzrostou v průběhu stavby finanční náklady v průměru o20 až 50 procent. Není ale výjimka, když skutečné náklady dosáhnout dvojnásobku původního rozpočtu. Není asi jednoznačná dobrá rada, jak rozpočet nepřekročit, ale pokud jde ohypotéku, má smysl nechat si schválit vyšší úvěr, než myslíte, že budete potřebovat– apo skončení stavby nedočerpat úvěr celý.

Nedočerpání úvěru ovšem může být spojeno s ošklivými poplatky nebo sankcemi, o kterých je potřeba se poradit dopředu – avybrat banku, kde takové poplatky nejsou (při nedočerpání 20 nebo třeba také 50 procent původního úvěru).

Většina bank vám při nedočerpání úvěru sníží úměrně k nižšímu úvěru výši měsíční splátky. Jsou ale i banky, které v takovém případě ponechají splátku ve stejné výši, jako kdybyste si půjčili všechno, a zkrátí vám naopak dobu splatnosti celého úvěru. Je dobré vědět předem, kterou z variant vaše banka použije – ať se pak nedivíte. Vysoká splátka z nízkého úvěru může být nečekaná komplikace.

V den skončení fixace úrokové sazby máte možnost dělat s hypotékou změny, a to ve všech bankách bez poplatku. Můžete splácení úvěru zkrátit (zvýšit splátku) nebo prodloužit (snížit splátku), můžete úvěr částečně nebo úplně splatit nebo třeba změnit délku dalšího fixačního období. Jenže koncem fixace také končí slib banky ohledně výše úrokové sazby, kterou jste v právě skončeném období měli. Je tedy potřeba si s bankou vyjednat nové podmínky. Začíná to tím, že zhruba měsíc před skončením fixace pošle banka návrh, jak si to s vámi a s vaším úvěrem představuje dál – a ten nemusí odpovídat tomu, jak si to představujete vy.

V té chvíli je dobré mít připravenou nabídku jiné banky, která by úvěr převzala. Když jste připraveni, můžete konkurenční nabídkou přimět stávající banku k vylepšení podmínek, a když se to nepodaří, můžete s úvěrem přejít jinam. Je však dobré dát si pozor, aby poplatky spojené se změnou banky (odhad, katastr…) nestály víc, než změnou banky ušetříte. I když je refinancování hypotéky z jedné banky do druhé poměrně obvyklé, je s ním spojená spousta starostí a času. A ten čas vás také něco stojí. Takže vás čeká vážné rozhodnutí, zda se změna vyplatí.

Hypotéka je úvěr určený na bydlení spojený se zástavou nemovitosti. Přitom „určený na bydlení“ může znamenat třeba koupi nemovitosti, výstavbu, přestavbu či rekonstrukci, splacení jiného úvěru na bydlení, vypořádání vlastnických práv k nemovitosti po rozvodu nebo v rámci dědictví a také refundaci vlastních prostředků investovaných do nemovitosti. Kromě bydlení vlastního můžete koupit byt nebo dům na pronájem a za určitých podmínek může být ten dům i v zahraničí. A dokonce jsou i hypotéky bez účelu bydlení, těm se říká americké a platí pro ně trochu jiná pravidla.

Na konec se ještě zastavím u té nejsmutnější kapitoly v románu o hypotékách, a tou je situace, kdy dlužník ztratí schopnost splácet. Záleží samozřejmě na hloubce a trvalosti problému, ale vždy a ve všech případech je potřeba nestrkat hlavu do písku a s bankou komunikovat co nejvíc v předstihu, protože řešení situace je tím těžší, čím dál to necháte dojít. A jestli máte sjednaný úvěr přes hypotečního makléře nebo finančního poradce, zavolejte nejdřív jemu. Tohle je přesně úkol pro něj.

Autor je finanční poradce Partners For Life Planning