Máte průměrný plat a sen, že si pořídíte vlastní byt? Nebo jsou vaše příjmy lehce nadprůměrné a usínáte s představou, že se i s rodinou přestěhujete do vlastního rodinného domu na venkově?
Řada lidí, která jde žádat o hypoteční úvěr, může být zklamána. Doma si zjistili výši splátky k úvěru, který by potřebovali. Spočítali si, že jejich příjem na splátky takového úvěru stačí, avšak úředník v bance je rychle vyvedl z omylu. Bonita, neboli schopnost úvěr splácet, se totiž počítá na základě více parametrů než jen jednoduchých počtů typu: beru dvacet tisíc čistého, splátka úvěru činí čtrnáct tisíc, takže na to mám. Banku při posuzování vašich příjmů zajímá i celá řada dalších věcí. Jaké?
Porovnejte si hypoteční úvěry ZDE
Rodinné okolnosti
Žijete sami, nebo s partnerem či manželem? Máte děti, které žijí s vámi nebo ke kterým máte vyživovací povinnost? Toto jsou základní otázky, které vám budou položeny. Jejich cílem není kohokoliv diskriminovat, ale reálně zhodnotit možnosti a výdaje domácnosti.
Je totiž rozdíl, pokud z pětadvaceti tisíc korun měsíčně žije svobodný člověk bez závazků, nebo čtyřčlenná rodina. Platí, že čím více členů domácnosti, tím vyšší příjem bude banka požadovat, respektive tím nižší částku ve vztahu ke stejné výši úvěru může půjčit.
Na druhou stranu ale banka uznává do příjmů domácnosti i jiné druhy příjmů než jen plat – například rodičovský příspěvek, invalidní důchod, renty, příjmy z pronájmů nebo třeba alimenty.
Nesmíte však zapomínat, že stejně důležité jako příjmy jsou i výdaje celé vaší domácnosti. Kromě pravidelných výdajů, ke kterým patří splátky jiných úvěrů, leasingu nebo třeba pojištění, se do výdajů započítává i částka, která je potřeba na běžný chod domácnosti.
V podstatě se jedná o pevně dané částky na typ domácnosti s daným počtem lidí a dětí v určitém věku. Základem je životní minimum a určitá rezerva, aby bylo možné i se splátkou hypotečního úvěru zachovat běžný chod domácnosti. V principu i zde platí nepřímá úměra, tedy čím vyšší bude vaše výdajová část, tím nižší částku vám banka půjčí nebo tím vyšší plat musíte mít.
Důležité i parametry úvěru
Volba parametrů hypotečního úvěru vám umožní ovlivnit částku, kterou vám banka s daným příjmem půjčí.
Například pokud chcete úvěr splatit co nejrychleji a požadujete hypoteční úvěr do 100 % hodnoty zastavené nemovitosti, musíte počítat s tím, že bude banka požadovat podstatně vyšší příjem než při třicetileté době splatnosti a s úvěrem do 70 % hodnoty nemovitosti. Banky totiž ve většině případů považují za optimální, když máte část vlastních prostředků, které můžete do svého vlastnického bydlení investovat. Na úvěr do 70 % hodnoty zastavené nemovitosti vám také většina bank poskytne nižší úrok nebo další výhodnější podmínky třeba v podobě delší doby splatnosti úvěru.
A naopak. Klienty, kteří chtějí půjčit celou částku zamýšlené investice, si banky řádně prověří a budou po nich požadovat větší finanční rezervu než u těch, kdo investují část vlastních peněz do svého bydlení. Čím větší podíl částky na své bydlení chcete půjčit a čím vyšší měsíční splátku si nastavíte, tím vyšší budete muset mít příjem.
Rezerva se vyplatí
Konkrétní postup ukazuji na níže uvedených příkladech. Je z nich zřejmé, že i když budete mít stejný příjem jako váš kolega nebo kamarád, zdaleka to ještě neznamená, že vám banka také půjčí stejně vysokou částku. Banky se tím snaží chránit nejen sebe, ale také vás před případnými potížemi se splácením v budoucnu, pokud by došlo k neočekávanému zvratu ve vašich příjmech. Dobrou hypoteční kalkulačku, kde si můžete vše spočítat, najdete např. na www.hypotecnibanka.cz/kalkulacky/maximalni-vyse-uveru.
A nezapomeňte ještě na jednu věc. I když vám vyjde při vašich příjmech a výdajích, že si můžete vzít až třímiliónový úvěr, zvažte, zda to nebude znamenat, že vám zbude z vašich měsíčních příjmů rezerva v řádu korun. Myslete na to, že hypotéku musíte splácet každý měsíc.
Je proto lepší vzít si úvěr o něco menší, než je maximálně možný. Pak se nestane, že vás zaskočí i krátkodobá nemoc či nečekané životní situace. Může se totiž stát, že přijdete o práci nebo se rozbije pračka či auto, tedy že se sníží vaše obvyklé příjmy nebo se zvýší obvyklé výdaje.
Obecné doporučení zní – mějte nachystán minimálně trojnásobek toho, co potřebujete na své měsíční výdaje (včetně splátky hypotečního úvěru). Taková finanční rezerva pomůže krátkodobé výpadky příjmu překonat. Nevydávejte se proto při nákupu bytu nebo stavbě domu z poslední koruny. Vyhnete se tím tomu, že budete muset „přežívat“ od měsíce k měsíci. Klidný spánek vám kromě finanční rezervy může zajistit i pojištění úvěru.
Příklad mladého svobodného muže
Žadatel je třicetiletý svobodný muž, který si chce pořídit byt v ceně 1,5 miliónu korun. Chtěl by mít hypoteční úvěr splacený za 20 let a sazbu by si chtěl fixovat na tři nebo pět let. Pokud by neměl žádné úspory a požadoval úvěr na plnou částku (tedy do 100 % hodnoty nemovitosti), jeho čistý měsíční příjem by musel činit aspoň 30 000 Kč. Po klientech, kteří chtějí půjčit celou částku na své bydlení, požaduje Hypoteční banka stejně jako ostatní banky, které takový úvěr poskytují, vyšší vlastní příjmy a tím i vyšší finanční rezervu. S příjmem 30 000 korun by si náš bezdětný muž z tohoto příkladu mohl půjčit až 2 250 000 korun, pokud by zastavená nemovitost této hodnoty dosahovala. Pokud by měl muž našetřeno 250 000 korun, stačilo by mu využít úvěru do 85 % zástavní hodnoty nemovitosti. Pak by se i snížil bankou požadovaný příjem. V tomto případě na 16 200 Kč. Pokud by chtěl úvěr splatit ještě rychleji – například za 10 let, potřeboval by příjem 22 500 Kč. Měsíční splátka by totiž při zachování všech ostatních parametrů úvěru z necelých 8200 korun poskočila na téměř o 6000 Kč. V případě úvěru do 70 % hodnoty zastavené nemovitosti, tedy při použití vlastních úspor ve výši minimálně 450 tis. Kč, by se čistý příjem našeho bezdětného muže při požadavku splatnosti úvěru za 20 let měl pohybovat kolem 14 400 Kč.

Jiná situace by nastala, pokud by tentýž žadatel splácel ještě jiný úvěr ve výši tisíc korun a leasing ve výši tři a půl tisíce korun měsíčně. Při 100% hypotéce by jeho příjem musel činit opět 30 000 Kč, ale zároveň by maximální výše úvěru, na kterou by s tímto příjmem a výdaji náš muž dosáhl, klesla na 1,8 miliónu korun. Se čtyřtisícovým výdajem by při úvěru do 85 % hodnoty nemovitosti potřeboval příjem ve výši 20 700 korun a při 70% úvěru pak 18 900 Kč. Pokud se dobře podíváte na částky nutného příjmu, zjistíte, že nejde o pouhé přičtení pravidelného výdaje k příjmu, který byl vyžadován výše. Je to potvrzení principu, který jsme již popisovali. Výpočet maximální možné výše úvěru podle příjmu žadatele je totiž složitější. Jeho základem je, aby žadatel spolu se splátkami hypotéky zvládl financovat i své další finanční závazky a běžný chod své domácnosti. Jestliže by náš třicetiletý žadatel nebyl svobodný, ale ženatý a jeho manželka by byla na rodičovské dovolené a měli by jedno dítě, byla by situace jiná. Pokud by měli nějaké vlastní úspory, ale zároveň by měli leasing na auto ve výši 4000 korun, potřebovali by na nákup bytu v hodnotě 1,5 mil. Kč v případě hypotéky do 70 % hodnoty nemovitosti příjem 25 500 Kč. Do tohoto příjmu by se ale započítával nejen čistý příjem manžela, ale i rodičovský příspěvek.
Příklad rodiny s malým dítětem
Mladá rodina s jedním dítětem do šesti let věku žádá o úvěr na stavbu domu. Cena stavby na klíč je tři milióny korun. Pokud by rodina chtěla půjčit celou částku, tedy zažádala by o úvěr do 100 % hodnoty nemovitosti a úvěr by si vzali na 30 let, musel by její čistý měsíční příjem činit 32 500 Kč. Jen pro zajímavost uveďme, že kdyby tato mladá rodina chtěla svůj úvěr splatit dříve, například za 20 let, potřebovala by měsíční příjem přesahující 37 tisíc korun. A to vše za předpokladu, že nemá žádné další pravidelné měsíční výdaje. Kdyby měla rodina našetřeno zhruba půl miliónu korun a splatit půjčenou částku by chtěla za 30 let, pak by jí stačil příjem 29 600 Kč a při 70%

hypotečním úvěru 26 600 Kč. Pokud by však tento dům chtěl postavit svobodný bezdětný žadatel, při 100% hypotéce by mu příjem 30 100 korun stačil na celý úvěr při splatnosti 20 let! Kdyby měl vlastní úspory a mohl požádat o úvěr do 70 % hodnoty nemovitosti, vystačil by si s příjmem 19 600 korun. Jestliže by chtěla dům v hodnotě tří miliónů stavět rodina se dvěma malými dětmi ve věku do šesti let, jež splácí ještě navíc leasing ve výši 4000 korun měsíčně, potřebovala by čistý příjem 46 100 korun při úvěru do 100procentní hodnoty nemovitosti, v případě, že by měla 30 procent cílové částky naspořeno, stačil by jí příjem 33 050 korun.