Nabízejí hypotéku klasickou, kterou lze použít na financování koupě, výstavby, rekonstrukce či modernizace nemovitosti, dále hypotéku 2 v 1 s neúčelovou částí úvěru, kterou můžete využít na cokoli, třeba na vybavení domácnosti či nákup automobilu, případně hypotéku americkou, použitelnou především k nákupu spotřebního zboží. Hypotéku si dále lze vzít na předhypoteční úvěr, na družstevní bydlení, na pořízení technologií souvisejících s obnovitelnými zdroji (vytápění, zateplení a podobně).
Druhy hypotečních úvěrů
Obecně lze rozlišit hypoteční úvěry podle účelu využití na dva základní typy: účelové a neúčelové. Účelové hypoteční úvěry může klient použít pouze na předem definované účely. Výhodou jsou nižší úrokové sazby ve srovnání s neúčelovými hypotečními úvěry, k jakým patří například Americká hypotéka. Nemá pro klienta v užití žádná omezení a lze jí financovat i movité věci, studium či cokoliv jiného. Úrokové sazby se pohybují zhruba o 2 procenta výše, podmínkou je zastavení nemovitosti.
Hypoteční úvěr kombinovaný se spotřebitelským úvěrem je vhodný pro klienty, kteří chtějí získat výhodné parametry i pro spotřebitelský úvěr. Neúčelový spotřebitelský úvěr tvoří maximálně 10 % z celkové výše hypotečního úvěru a je možné jej použít na cokoliv.
Hypoteční úvěry lze rovněž rozlišit podle maximální výše, kterou může klient získat. Ta je dána procentem z hodnoty zastavené nebo pořizované nemovitosti. U neúčelových úvěrů se tato výše pohybuje kolem 60 % obvyklé ceny zastavené nemovitosti, u účelových úvěrů na bydlení se klient může setkat s úvěry do výše 70, 80, 90, 100 nebo dokonce výjimečně i nad 100 %.
Pořiďte si hypotéku on-line zde
Produktů tedy je na trhu poměrně dost, proto je třeba vždy pečlivě vybírat. Kromě účelu, na nějž si hypotéku bereme, je třeba sledovat několik faktorů: v prvé řadě je to úroková míra a doba její fixace, doba splatnosti a náklady (cena smlouvy a veškeré náklady na vedení úvěrového účtu) a způsob ručení.
Podle čeho se orientovat?
Každá banka se snaží se odlišit od konkurence jinak postavenými podmínkami úvěru. Standardním způsobem porovnání nabídek úvěrů je výpočet RPSN - tzn. Roční Průměrné Sazby Nákladů (klienta). Údaj v podstatě vyjadřuje, jak se v daném případě bance podařilo zhodnotit půjčené peníze. Čím vyšší toto číslo je, tím lépe pro banku a tím hůře pro klienta. Proto při porovnání více nabídek by si klienti měli vybrat takový produkt, který má RPSN nejmenší.
Výpočet RPSN je totožný s výpočtem kritéria tzv. vnitřní úrokové míry; také se hovoří o vnitřním výnosovém procentu (IRR - Internal Rate of Return).
Vzorec pro výpočet RPSN je jednoduchý: kde D je velikost úvěru (sjednaná částka), tzn. počáteční dluh klienta vůči bance [Kč], VT, platby klienta v roce T jednoduše úročené denní sazbou IRR na konec roku T [Kč], Tspl doba splacení úvěru, tzn. pořadové číslo posledního roku splácení [rok], RPSN roční průměrná sazba nákladů klienta spojených s úvěrem [%], T pořadové číslo roku splácení úvěru [rok].
Klient by si tedy měl ze všech variant různých nabídek splňujících jeho požadavky vybrat takovou nabídku úvěru, která má RPSN nejmenší.
Nevýhodou vzorce pro výpočet RPSN je, že při výpočtu je nutno iterovat, tzn. zkoušet velikost RPSN tak dlouho, dokud nedojde k rovnosti počátečního dluhu D a diskontované sumy výdajů klienta za dobu splácení úvěru.
Pro praktický výpočet je vhodné použít tabulkový procesor, např. Excel, který obsahuje naprogramovaný iterační výpočet IRR, tj. RPSN. Prvním přiblížením se výpočtu RPSN je prostý součet všech plateb klienta za dobu splácení úvěru bez (ve vzorci uvedeného) diskontování. Už tento součet napoví, která nabídka bude pravděpodobně nejvýhodnější.
Co je dobré sledovat?
Banky mají povinnost RPSN uvádět, ale často jej uvádějí nižší, než je ve skutečnosti. Při výpočtu totiž do něj nezapočítají některou položku, čímž je číslo nižší. Tuto skutečnost potvrzuje i zpráva obecně prospěšné společnosti Člověk v tísni, která vychází z analýzy RPSN vypočítaného u modelových příkladů a z jeho porovnání se sazbami uváděnými jednotlivými bankami. Jedině Poštovní spořitelna uváděla RPSN ve výši odpovídající jeho skutečné sazbě. Zajímavostí je, že sesterská ČSOB se naopak v žebříčku umístila nejhůře - deklarované RPSN se od skutečných nákladů liší o téměř čtvrtinu (22 %). S výjimkou Poštovní spořitelny uváděly lepší než skutečnou sazbu mBank (rozdíl 5 %), Komerční banka (10 %), GE Money Bank (16 %), UniCredit Bank a Raiffeisenbank (shodně o 17 %), Česká spořitelna (21 %) a zmíněná ČSOB (22 %).
Z pozice banky vyjadřuje RPSN průměrný (ekvivalentní) roční výnos její investice do klienta. RPSN by mělo být vždy vyšší (nebo stejné), než je roční úroková míra úvěru. Kromě úroku si banka zpravidla účtuje odměnu za uzavření úvěrové smlouvy, pravidelné poplatky za vedení úvěrového účtu, poplatky (sankční) za případné nevyčerpání dohodnuté částky úvěru, poplatky (sankční) za mimořádné splátky úvěru (kromě těch, které jsou dohodnuté v úvěrové smlouvě), sankční poplatky za opožděné splátky či vyřízení žádosti o odklad splátek a podobně.
Další skryté poplatky vyplývají z všeobecných úvěrových podmínek banky, které nejsou explicitně uvedeny v konkrétní úvěrové smlouvě. Na ty je si třeba dát obzvláště pozor, protože všeobecné podmínky jsou zpravidla psané velmi dlouhým textem s drobným písmem, který se většině klientů nechce číst.
Při stanovení RPSN je třeba započíst do výdajů klienta, spojených s úvěrem, i ty platby (náklady), které nejdou bance, ale různým úřadům a právním zástupcům, protože banka požaduje od klienta ručení za půjčené peníze. V této souvislosti klient musí bance doručit určité doklady potvrzující jeho kredibilitu.
Pro korektní hodnocení nabídek úvěrů je třeba započíst tyto výdaje a ocenit čas klienta, pokud se množství a náročnost vyřízení jednotlivých dokladů pro banku u jednotlivých nabídek bank liší.
Skutečnost, že se vypočtené RPSN liší, nemusí znamenat, že banky podvádějí. Jen neuvedou část nákladů, které berou jako specifické. Dokládá to osobní zkušenost jednoho klienta, kterou učinil s půjčkou na auto. Spočítal si, že půjčka 30 % prostředků na jeden rok je výhodná i při RPSN kolem 20 %. Obsahovala totiž i pojistku, jež byla ve srovnání s pojistkou, kterou by získal jako jednotlivec, velmi výhodná. Celkově tak za rok ušetřil kolem 10 tisíc korun.
Vysoké RPSN tedy nemusí být vždy špatně, pokud obsahuje něco, co si uživatel chce nebo musí zaplatit.

Nejen kolik, ale také kdy se platí
Zákon ekonomie času říká, že je třeba urychlovat příjmy a oddalovat výdaje. Například pokud platíte měsíční splátky ve výši 10 tisíc Kč, lépe je platit je k 25. dni v měsíci než například k 10. dni.
Hodnotově vyjádřený rozdíl při 10 % roční úrokové míře činí: 10 000 x 10/36 500 x (25-10) = 41,10 Kč. V tomto případě používáme jednoduchého (lineárního) úročení, protože se jedná o časový rozdíl ve dnech. Pokud by rozdíl byl v několika letech, musíme použít složeného úročení, resp. diskontování (diskontování je inverzní operace k úročení), které je použito ve výše uvedeném vzorci pro stanovení RPSN.
V první fázi je zřejmé, že poplatek za uzavření smlouvy, který si banka buď strhne z poskytnutého úvěru, nebo jej klient musí zaplatit předem před uzavřením smlouvy, poměrně nejvíce zvyšuje RPSN, protože se platí hned na začátku. Také ocenění vlastního času při vyřizování dokladů a suma poplatků zúčastněným orgánům a institucím RPSN zvýší.
Kromě pravidelných splátek, které jsou buď konstantní (anuitní), nebo klesající (úmor je konstantní a úrok postupně klesá se zmenšováním dluhu), musíme ještě připočítat platby za vedení úvěrového účtu.
Úrok a fixace
Volba úrokové míry je důležitá z hlediska její fixace na určité období. Banky standardně nabízejí pětiletou fixaci, někdy dvouletou či tříletou, ale zpravidla vždy ještě roční, která je odvozena z velikosti sazby PRIBOR. Tu vypočítává ČNB standardním způsobem z údajů poskytovaných komerčními bankami: udává střední úrokovou míru, za kterou si banky půjčují mezi sebou peníze v ČR. ** PRIBOR se mění dle situace na finančních trzích a jeho výše podléhá především poptávce a nabídce po úvěrech v ČR. Nabídka fixace úrokové míry na rok či ještě kratší období, např. čtvrtletí je odvozena od výše PRIBORu, a to tak, že k PRIBORu se většinou přičte úroková marže banky. Ta je ve smlouvě fixována a odvozuje se z bonity klienta (jeho spolehlivosti při splácení úvěru, výší ručení apod.).
Je zřejmé, že čím kratší doba fixace, tím nižší výsledná úroková míra a samozřejmě také RPSN. Nicméně pohyb PRIBORu ovlivní i úroky a RPSN, a to směrem nahoru i dolů. V tom je pro klienta jisté riziko.
Většina klientů spíše volí jistotu v podobě fixace úrokové míry na pět či více let. S fixací je samozřejmě spojena možnost mimořádné splátky v okamžiku změny sazby, která je zpravidla bez poplatku. Jiné mimořádné splátky (v jinou dobu) bývají zatíženy poplatkem. Vždy je lepší, když se klientovi podaří si s bankou vyjednat možnost bezsankčního nedočerpání či mimořádného splacení úvěru i mimo okamžiky změny sazby.
Je dobré vědět, že nejvyšší placené úroky jsou vždy na počátku splácení. Postupně podíl úroků ve splátce klesá. Největší prostor pro mimořádné splátky a pro snížení RPSN je tedy na začátku splácení úvěru. Pozdější mimořádné splátky už RPSN příliš nesníží.