Uzavíráte hypotéku a zajímá vás pozadí tohoto obchodu? Podle čeho vám banka vyměřila výslednou úrokovou sazbu? A kde vzala peníze na úvěr pro vás? Hypotéka je jeden z úvěrů poskytovaných na pořízení nemovitosti. Z celé škály úvěrů, které jsou na nemovitosti poskytovány, se jedná o nejlépe zajištěný úvěr: bance ručíme kupovanou (případně jinou) nemovitostí. Z tohoto důvodu je i cena hypotečního úvěru relativně nízká. Jak se tedy tvoří cena hypotečního úvěru – neboli jak velkou úrokovou sazbu bude banka aplikovat na úvěr jištěný nemovitostí, jak se úroková sazba liší u různě dlouhých splatností a proč?
Banky se u hypoték (tak jako i u ostatních služeb) řídí trhem, tedy poptávkou svých klientů. Tato poptávka je od druhé poloviny 90. let stabilně vzrůstající a jediný pokles jsme zaznamenali po roce 2008 (v České republice spíše v roce 2009). Vzrůstající poptávce po nových nemovitostech odpovídala též rostoucí cena těchto nemovitostí, a tím i velikost bankou poskytovaných hypoték. V tomto okamžiku se poskytování hypoték stává pro banky významnou oblastí jejich činnosti v oblasti retailu.

Zdroje hypotečního financování

Začněme u toho, kde banka vezme peníze před tím, než přijdeme požádat o úvěr na nemovitost. Banka má jako hlavní zdroj svých prostředků pro úvěry peníze z účtů a termínovaných vkladů lidí, kteří mají u banky účty. Dále si banka může půjčovat na mezibankovním trhu. Pokud v tomto okamžiku požádáme o hypotéku, banka pro úvěr použije peníze z výše uvedených zdrojů. Se zvětšujícím se objemem poskytnutých hypoték však banka může – a také to dělá – vyčlenit nemovitosti, které má v zástavě za poskytnuté úvěry, do zvláštního „nemovitostního bloku“, nebo někdy též „krycího bloku“, a tento celý blok nemovitostí nabídnout investorům. A to jak velkým investorům, jako jsou jiné banky nebo investiční fondy či pojišťovny, tak i občanům. Téměř každý tak má možnost nejen uvažovat o hypotéce jako o půjčce, ale i investovat skrze banku do hypoték jiných lidí. Takovýto dluhopis s krycím blokem nemovitostí se nazývá Hypoteční zástavní list.

Konstrukce úrokové sazby

Nyní se podívejme na to, jak banka stanoví úrokovou sazbu hypoték. Pokud banka klientům nabízí hypoteční úvěr s celkovou splatností např. 20 let a s dobou fixace 10, 5, 3 roky, nebo zcela bez fixace, co to znamená? Jako klienti banky máme možnost si zvolit délku fixace úrokové sazby. Znamená to volbu, jak dlouho chceme mít jistotu, že se úroková sazba nezmění (a tak se nezmění ani naše splátky). Kromě jistoty sazby zvažujeme, za jak dlouho budeme mít možnost zaplatit jakoukoliv větší částku jako mimořádnou splátku. I s tím je nutné počítat při stanovení doby fixace.

Jednotlivé fixace

Banka na druhé straně určuje velikost úrokové sazby konkrétně pro každé období: pro 10, 5, 3 a 1 rok a dále též plovoucí sazbu. Tato sazba se odvíjí od ceny státních dluhopisů na stejné období. Výše v textu jsme uvedli, že banka může na základě poskytnutých hypoték vydat zvláštní dluhopis – Hypoteční zástavní list (HZL). Jak by z našeho pohledu vypadala investice do takového dluhopisu?

Uvažujme o 5letém HZL a jako konkurenční a „téměř“ bezpečný produkt máme 5letý státní dluhopis. Pokud se rozhoduji, kam investovat, požaduji, aby HZL nabízel o trochu lepší výnos, než bezpečný státní dluhopis. Právě proto i banka, která chce HZL na trhu prodat a získat tak peníze na další hypotéky, musí investorům zaplatit tento „o trochu lepší výnos“. Rozdíly však nejsou velké, protože i HZL s ohledem na svou konstrukci je velmi bezpečný dluhopis (v případě úpadku dlužníka by majitelé HZL byli uspokojování přednostně!).

Marže

Poskytované hypoteční úvěry pak využívají cenu za prodané HZL jako základní úrokovou sazbu. K této sazbě si pak přidává svoji rizikovou marži. Ta se obvykle spočítá jako kombinace rizikovosti klienta a velikosti poskytované hypotéky. Za málo rizikové klienty se obvykle pokládají ti, kteří mají dlouhodobě stabilní příjmy ze zaměstnání nebo podnikání a také mají u své banky dlouhou historii. Banka si tak na základě předchozí spolupráce klienta dovede lépe udělat obrázek o jeho možnostech hypotéku splácet.