Seriózně vyhlížející pán tvrdí každý večer televizním divákům, že nejdůležitější je, aby jim hypotéka neposkočila. Propaguje Hypotéku s garantovanou výší splátky od ČSOB. Jistotu neměnné výše splátky však klient nezíská lacino.

Je lepší zvolit krátkou, nebo dlouhou fixaci úrokové sazby? Tato otázka je stará jako hypotéky samy. Jednoznačná odpověď na ni přitom stále neexistuje.
Krátká i dlouhá fixace úrokové sazby mají své výhody i nevýhody. Delší fixace přináší klientovi jistotu neměnné sazby a výše splátek úvěru, což mu umožní lépe finančně plánovat. Na druhé straně ale musí počítat s vyšší úrokovou sazbou a nemožností úvěr nebo jeho část bez sankcí předčasně splatit.
Delší fixace se vyplatí v době, kdy úrokové sazby dosáhly minima a je předpokládán jejich dlouhodobější růst. Pokud však úrokové sazby neporostou, nebo dokonce poklesnou, klient prodělá, protože bude platit bance víc, než by platil v případě několika kratších fixací.
Před dvěma lety banky lákaly klienty na akční nízké úrokové sazby, které však nabízely jen pro první, zpravidla jednoleté období fixace. Tvrdily, že hypotéku zvládne splácet každý. Dnes většinou hrají na úplně jinou strunu. Klienty vyděšené krizí na finančních trzích a zprávami o zpomalení ekonomiky se snaží přesvědčit, že nejdůležitější je pro ně záruka, že jim úvěr nepřeroste přes hlavu.
Rigidní v. flexibilní hypotéka
Banky při přesvědčování klientů o tom, že hypotéku zvládnou splácet i v budoucnu, volí dvě různé taktiky. Některé nabízejí hypoteční úvěry umožňující v určitém rozsahu měnit výši splátek prodlužováním či zkracováním doby splatnosti úvěru. Typickým příkladem je Flexibilní hypotéka Komerční banky nebo Ideální hypotéka České spořitelny.
ČSOB se vydala jinou cestou. Nabízí hypotéku s garancí neměnných vlastností od doby čerpání úvěru až do jeho splacení. Klient má možnost si při podpisu smlouvy zafixovat úrokovou sazbu, a tedy i výši splátky, na celou dobu splácení úvěru, resp. na dobu 10 až 30 let. De facto se tedy jedná o opak flexibilních hypoték umožňujících v průběhu splácení měnit jejich parametry.

Jistota není zadarmo

Každý rozumný člověk, který uvažuje o sjednání hypotečního úvěru, se bez plánování neobejde. Pořídit si nemovitost na hypotéku totiž patří mezi nejvážnější životní rozhodnutí. Podpis smlouvy představuje závazek ke splácení třeba i několikamilionového úvěru po dvě nebo tři desítky let. Nebude-li dlužník schopen úvěr řádně splácet, může přijít o střechu nad hlavou.
Není tedy divu, že zejména pro opatrnějšího zájemce o hypotéku může být nabídka garance neměnných splátek po celou dobu splácení úvěru zajímavá. Musí ovšem počítat s tím, že takováto garance pro něj rozhodně nebude zadarmo. Úrokové sazby u více než pětiletých fixací totiž vždy byly a nadále jsou vyšší. Banky si tak pokrývají rizika spojená s fixací sazby na velmi dlouhou dobu.
Hypotéku s roční, tří- nebo pětiletou fixací lze v ČSOB pořídit za 5,29%(úvěr do 85%ceny nemovitosti). Pro fixaci na 10 a více let má ČSOB stanovenu sazbu 5,69 %. Rozdíl 0,4% přitom rozhodně není zanedbatelný. V případě Hypotéky bez dokládání příjmů pak ČSOB úvěr poskytne jen do 50%ceny nemovitosti s úrokovou sazbou 6,84 % při fixaci do 5 let a za 7,04 % při fixaci delší.
Ke cti ČSOB slouží, že uvedené úrokové sazby garantuje všem úspěšným žadatelům o úvěr. Méně chvályhodné je, že tyto sazby obsahují úrokový bonus 0,25 %, na který je nárok jen při splnění stanovených podmínek: 0,15 % lze získat za zasílání platu na účet v ČSOB a 0,10 %za uzavření 2 z 3 pojištění (domácnosti, nemovitosti anebo úvěru) u ČSOB pojišťovny. Úroková sazba bez těchto bonusů patří k těm vyšším na trhu.

Předčasné splacení se sankcí

Kromě vyšších úrokových sazeb hlavní nevýhodu při jejich zafixování na dlouhou dobu představuje notně omezená možnost předčasného splacení úvěru. Přesněji řečeno: úvěr může dlužník předčasně splatit kdykoliv, ovšem někdy jen za cenu vysokých sankčních poplatků. Konkrétní podmínky pro mimořádné splátky úvěru bývají upraveny úvěrovou smlouvou. Obecně je však možné říci, že hypoteční úvěr lze bez sankčních poplatků splatit vždy jen na konci období fixace úrokové sazby. Klient totiž s podmínkami, které mu úvěrující banka nabídne pro další období fixace, nemusí souhlasit. Proto musí mít možnost úvěr splatit. Pokud si ale zvolí dlouhou fixaci, o možnost bezsankčního splacení úvěru zpravidla přichází.
ČSOB jako jednu z výhod své Hypotéky s garantovanou výší splátky uvádí možnost jejího „předčasného splacení za výhodných podmínek“. Tato výhodnost je však relativní. V případě, že si klient sjedná konkrétní termín a výši mimořádné splátky přímo ve smlouvě o poskytnutí úvěru, ČSOB mu naúčtuje poplatek ve výši 1%z výše předem sjednaných mimořádných splátek. Osobně se domnívám, že by si banka v takovémto případě neměla účtovat nic.
Ještě výrazně dražší je mimořádná splátka, kterou klient při uzavření smlouvy předem nenahlásil. Bude-li chtít splatit méně než 50 % z původně sjednané výše úvěru, bude smluvní pokuta činit 15 % z výše mimořádné splátky. Bude-li chtít splatit víc, smluvní pokuta bude činit 25 % z výše mimořádné splátky.
Smysl extrémně dlouhé fixace úrokové sazby je diskutabilní. Každý, kdo z opatrnosti zvažuje fixaci úrokové sazby na celou dobu splácení úvěru, by měl pouvažovat třeba o tom, zda bude mít pokryta rizika výpadku příjmů z důvodu nemoci nebo ztráty zaměstnání. Garance dlouhodobě neměnné výše splátky totiž sama o sobě bezproblémové splácení hypotéky nezaručí.

Kolik stojí fixace splátek na 30 let?

Příklad pro hypoteční úvěr na dva miliony Kč u ČSOB se splatností 20 let na pořízení nemovitosti s cenou 2,5 mil. Kč (úvěr ve výši 80% ceny nemovitosti). 1. Fixace do 5 let (včetně bonusů)

Úroková sazba: 5,29 % Výše splátky: 13 522 Kč Celkem zaplaceno bance: 3 245 280 Kč 2. Fixace do 5 let (bez bonusů) Úroková sazba: 5,54 % Výše splátky: 13 803 Kč Celkem zaplaceno bance: 3 312 720 Kč 3. Fixace 10-30 let (včetně bonusů) Úroková sazba: 5,69 % Výše splátky: 13 973 Kč Celkem zaplaceno bance: 3 353 520 Kč 4. Fixace 10-30 let (bez bonusů) Úroková sazba: 5,94 % Výše splátky: 14 259 Kč Celkem zaplaceno bance: 3 422 160 Kč Ať již s využitím úrokových bonusů, nebo bez, je vidět, že za třicetiletou fixaci splátek v porovnání s fixací do 5 let přeplatíte hypotéku o více než sto tisíc korun.