„Současný objem hypotečních úvěrů odpovídá finančním možnostem a bytovým potřebám obyvatelstva. Nynější situace je víceméně normálem, je totiž potřeba trh srovnávat s rokem 2005, případně 2009, a v tom případě nebudou rozdíly výrazné. Vysoký objem úvěrů od pololetí 2006 do pololetí 2008 byl totiž do značné míry dán spekulativními nákupy nemovitostí,“ vysvětluje Josef Rajdl, vedoucí analytik společnosti Fincentrum.
Dodává, že značnou část letošního objemu úvěrů na bydlení odebraly stavební spořitelny, kterým však v souvislosti se změnami stavebního spoření mohou příští rok dojít zdroje na další úvěry, což může vést k růstu objemu hypotečních úvěrů.
Za nárůstem počtu nově uzavíraných hypoték vidí odborníci snižování úrokových sazeb. Banky se o nejnižší sazbu na trhu, která by přilákala větší počet zájemců, předhánějí už několik měsíců. Na tu nejnižší ale málokdo dosáhne. Banky je totiž spojují s řadou podmínek a roli hraje často i bonita klienta. Ne každý zájemce o pohyblivou sazbu si ji nakonec zvolí V současné době vytáhla do boje s nejnižší úrokovou sazbou UniCredit Bank. Sazba ve výši třech procent se ale vztahuje na hypotéky s pohyblivou sazbou vázanou na PRIBOR (aktuální mezibankovní úrokovou sazbu). Podmínkou je navíc sjednání úvěrového pojištění Cardif a běžný účet v bance. Jinak se sazba zvýší o tři desetiny procentního bodu.
V případě pohyblivé sazby se výše měsíčních splátek odvozuje od aktuální ceny peněz. Může se stát, že několik měsíců budou sice splátky o několik stovek, či dokonce tisíc nižší než splátky v případě srovnatelné hypotéky s pevnou sazbou, ale v dalších měsících mohou být naopak vyšší.
Podle Jiřího Patáka, ředitele hypotečního serveru Honzovahypoteka. cz, slouží pohyblivé sazby často k tomu, aby banky nalákaly zájemce o úvěr na bydlení do kamenné pobočky, kde jim zaměstnanci nabídnou i hypotéky s fixní sazbou. Těch, kteří si skutečně hypotéku s pohyblivou sazbou vezmou, je podle Patáka oproti počtu původních zájemců o dost méně. Většina lidí odchází s hypotékou s fixní sazbou. I tyto sazby se ale v současné době drží poměrně nízko. Například už i u České spořitelny nebo Komerční banky prolomily před několika týdny hranici čtyř procent.
Přesto už v poslední době průměrné úrokové sazby, za které banky peníze na bydlení půjčují, klesají oproti jarním měsícům jen zvolna. Například oproti červenci se v srpnu snížily jen o pět bazických bodů na 4,79 procenta.
„Příčina dosavadního poklesu úrokových sazeb spočívala především ve snížení sazeb ceny zdrojů na mezibankovním trhu, přičemž marže bank se významně nesnížily. Prostor pro snížení úrokových sazeb tedy nadále je, avšak ekonomické podmínky, jako například nezaměstnanost, nedávají důvod pro snížení rizikových přirážek,“ říká Josef Rajdl.
Podle Patáka mohou úrokové sazby klesnout v případě, že se banky zaměří více na přímé prodeje. Jiný názor zastává Tomáš Prouza, spolumajitel finančně poradenské společnosti Partners. „Prostor pro snižování úrokových sazeb už v podstatě není, u většiny bank jsou nové zářijové sazby maximem možného. Na druhou stranu je tady určitě ještě prostor pro snižování různých poplatků,“ míní Prouza
Na přelomu roku lze ale podle odborníků čekat, že Česká národní banka zvýší sazby a úroky by mohly jít mírně nahoru.
Lepší podmínky vyjednají nejen poradci, ale i developeři Zvýšený zájem o hypotéky si banky slibují také od zmírňování podmínek pro jejich poskytnutí. Většinu těchto změn odstartovaly banky na přelomu srpna a září.
„Metodické změny pomohou tomu, aby prošlo více klientů. Na podzim tak uvidíme poměrně silný nárůst objemu hypoték. Odhadujeme, že díky uvolnění pravidel banky poskytnou o tři až pět tisíc hypoték více, než kdyby zachovaly poměrně přísná pravidla z první poloviny roku,“ komentuje Prouza.
Například UniCredit Bank zavedla mj. významné změny v hodnocení bonity klientů. Nově akceptuje příjmy z dosud neprodlužované smlouvy na dobu určitou u učitelů, policistů, lékařů nebo třeba hasičů. Ale i řidiči, posádky letadel nebo zaměstnanci ambasád by už u této banky neměli mít takový problém získat úvěr. Banka u nich totiž v rámci bonity akceptuje 35 procent z průměru za poslední tři měsíce včetně diet.
Další významnou změnou týkající se hodnocení bonity je skutečnost, že už UniCredit Bank nepočítá stavební spoření, penzijní připojištění, nevinkulované životní pojištění či pravidelné investice do výdajů, což jako jediná banka ještě před několika týdny dělala.
U České spořitelny se zase zájemci díky novému softwaru hned na úvodní schůzce dozví, jestli banka požadovaný úvěr schválí, či nikoli. Ovšem jen v případě, že už je klientem banky. Na tom, aby službu banka mohla nabízet i lidem z ulice, už ale pracuje.
Komerční banka zavedla možnost splatit část jistiny až do dvaceti procent z původní výše úvěru zdarma předčasně, ovšem jen jednou za rok.
Další finanční a jiné výhody lze získat při sjednání hypotéky přes finanční poradce či hypoteční makléře. Ale i samotní developeři pomohou hypotéku zařídit a často i vyjednat lepší podmínky, třeba nižší poplatky. Podíl lidí, kteří alespoň částečně financují nové bydlení prostřednictvím hypotéky, totiž stále významně převažuje nad těmi, kteří úvěr na pořízení bydlení nepotřebují. Někteří developeři spolupracují jen s určitými bankami, například Central Group či Finep vyjednávají úvěry u všech.
Podíl hypotečních úvěrů za účelem pořízení bytu v novostavbě tvoří napříč bankami zhruba deset procent, výjimečně až patnáct procent všech uzavřených hypoték. „V minulosti byl podíl novostaveb vyšší. U hypoték se projevuje stejný trend jako u výstavby novostaveb, tzn. menší počet nově zahájených projektů s sebou přináší i nižší počet hypoték na tyto nemovitosti,“ tvrdí Vendula Voláková z České spořitelny.