Ptáte se, odpovídáme
Kromě výše úrokové sazby existují mezi hypotečními úvěry jednotlivých bank mnohé další podstatné rozdíly. Nejasná odpověď na následujících pět otázek může později majitele hypotéky přivést do značných problémů.
1. Jaké jsou podmínky čerpání úvěru?
Základní podmínkou bývá návrh na vklad zástavního práva ve prospěch banky potvrzený katastrálním úřadem, dále potvrzení pojišťovny o vinkulaci pojistné smlouvy na nemovitost, případně doložení již zaplacených vlastních prostředků. U výstavby je třeba doložit stavební povolení s nabytím právní moci. Při koupi nemovitosti je důležité s bankou dohodnout dodržení platebních podmínek kupní smlouvy. Za jejich nesplnění jsou stanoveny pokuty, v krajním případě můžeme o nemovitost i přijít.
2. Jaké další poplatky kromě úroků musíme platit?
Výše úroku je podstatným, nikoli však hlavním parametrem hypotéky. Prostým porovnáním úrokových sazeb nikdy nezjistíme rozdíly v celkové ceně, kterou za poskytnutí peněz zaplatíme. Ta je ovlivněna mnoha dalšími poplatky a cenami služeb souvisejícími s vedením a čerpáním hypotéky. (Poplatek za sjednání úvěru, poplatek za vedení účtu, poplatky za čerpání, cena odhadu a jeho revizí, poplatek za nedočerpání hypotéky.)
3. Jak jsou nastaveny podmínky pro mimořádné splátky?
Při změně fixace úrokové sazby jsou mimořádné splátky zdarma. Chce-li klient splatit najednou větší část úvěru mimořádnou splátkou mimo fixační obrátku, může banka za tuto možnost požadovat poměrně vysoké poplatky až ve výši 25 % ze splácené částky.
4. Jak je to se změnami v hypoteční smlouvě?
Některé banky umožňují provádět změny v nastavení podmínek smlouvy bezplatně, jinde mohou být naopak poplatky při uzavření dodatku k úvěrové smlouvě dost vysoké. Jedná se např. o poplatky při prodloužení doby čerpání, při výměně nemovitosti zajišťující hypotéku za jinou, nebo v situaci, kdy nestihneme např. kolaudaci v termínu a žádáme o prodloužení lhůty stanovené bankou.
5. Které další podmínky musí klient během čerpání hypotéky splnit?
Například u předhypoteční smlouvy se klient zavazuje, že se k určitému datu stane vlastníkem nemovitosti (družstevního bytu nebo bytu, který je součástí developerského projektu). Pokud klient tuto podmínku nesplní, je banka oprávněna požadovat okamžité vrácení celé výše úvěru, či dokonce převést hypoteční úvěr na jiný typ, výrazně výše úročený. Navíc je klient povinen platit sankční poplatek ve výši několika tisíc korun.
„Důležité je zaměřit se na všechny výše uvedené aspekty, udělat průzkum napříč bankami a stavebními spořitelnami a teprve na základě jeho výsledků se rozhodnout,“ zdůrazňuje Jan Lener z Broker Consulting.
(více na www.bcas.cz)