Přijdete o práci, rozvádíte se nebo musíte dům s hypotékou prodat? Po bezproblémovém splácení můžou přijít nečekané události. S HN zjistíte, jak je co nejlépe řešit.
Propustili vás z práce
Při této životní situaci je nejdůležitějším úkolem dlužníka okamžitě kontaktovat banku. „Společně s ní hledejte řešení,“ radí Roman Scherks, hypoteční specialista ze společnosti Partners. Udělejte to ještě předtím, než máte splátku poslat a již víte, že vám na ni nezbude.
Můžete se dohodnout na odkladu splácení. Banka vám většinou na šest měsíců odloží splátky jistiny. „Úroky však budete muset platit dál,“ upozorňuje Tomáš Pavlík, mluvčí UniCredit Bank. Třeba ale u České spořitelny je možné si za jednorázový poplatek 1999 korun sjednat službu Přerušení splácení. Máte pak možnost přerušit splátky jistiny i úroků na dva měsíce. „Za dobu fixace může klient přerušit maximálně na dva měsíce v kuse, celkově pak až na šest měsíců. Mezi jednotlivými pauzami ale musí alespoň rok splácet,“ říká Pavla Langová, mluvčí České spořitelny. Prodloužení splatnosti úvěru je další možnost, jak si snížit splátky. Hypotéka se pak výrazně prodraží. Například třímilionovou hypotéku od Hypoteční banky na 20 let přeplatíte o milion a tři čtvrtě, při rozložení splátek na 40 let pak o víc než čtyři miliony.
Podle mluvčího Raiffeisenbank Tomáš Kofroně je dobré si sjednat pojištění schopnosti splácet. „Pojišťovna pak bude nejvýše rok hypotéku platit,“ informuje. Pojištění je ale poměrně drahé, cena pojistky se řídí výší úvěru a měsíčně tvoří asi 6 až 8 % splátky. Například třicetiletý muž s třímilionovou hypotékou na 30 let by u Raiffeisenbank platil měsíční pojistné 875 korun ke splátce hypotéky 17 393 korun.
Finanční konzultant z Broker Consulting Jan Lener upozorňuje, že je nutné počítat s tím, že pojišťovny většinou vyplácí pojistné až po dvou měsících evidence na úřadu práce.
I pojištění je vhodné kombinovat s finanční rezervou ve výši přibližně šestiměsíčního příjmu.“ Málokdo si uvědomuje, že i plnění z pojišťoven přichází se zpožděním, a než jej pojišťovna pošle, je nutné vyžít z rezervy,“ upozorňuje Jan Lener
Lidem, kteří mají problémy se splácením, může pomoci i Poradna při finanční tísni. I v tomto případě je ale nutné začít jednat dřív, než se ve schránce objeví první upomínka. Prodáváte byt s hypotékou Možností při prodeji bytu zatíženém hypotékou je hned několik, záleží na dohodě s kupujícím i bankou. Řešením může být, že kupující s bytem zároveň převezme i váš dluh. Z kupní ceny se odečte aktuální výše hypotéky a rozdíl získá původní majitel. Kupující musí splnit všechny podmínky banky, jako by si bral úvěr nový, ale parametry hypotéky zůstanou stejné, jako měl původní dlužník. „V některých případech na tom může nový klient i vydělat, starší hypotéky měly nižší úrokové sazby. Může to však samozřejmě platit i naopak,“ informuje Pavla Hávová, mluvčí Hypoteční banky. „Při převzetí dluhu nový klient hradí poplatek za přepracování hypotečního úvěru, který činí 0,4 % z výše zbývající jistiny, min. 3 000 Kč a max. 10 000 Kč,“ doplňuje.
Zájemce o vaše bydlení si také může požádat o novou hypotéku a váš dluh refinancovat a doplatit vám, co zbývá do kupní ceny. Pokud však chcete hypotéku předčasně splatit, udělejte to nejlépe v době, kdy končí fixace. Jinak hrozí sankce, která se může vyšplhat i do statisíců.
„Jestliže zbývá do konce fixace dlouhá doba, je nutné v úvěrové smlouvě či obchodních podmínkách bank zapátrat a písemným dotazem ověřit, jaká sankce za předčasné splacení hypotéky hrozí a započítat ji do kupní ceny. Situaci je také možné do otočky fixace řešit pronájmem nemovitosti kupujícímu s následným prodejem. Smlouvy by v takovém případě měl připravit právník,“ radí Jan Lener.
Rozvádíte se
Když bude jeden z manželů chtít zůstat v bytě či domě s hypotékou a bude mít dostatečný příjem, může úvěr splácet sám. „Pokud by snad jeho plat nestačil, může k žadateli přistoupit spoludlužník, třeba nový partner,“ říká Pavla Hávová. Druhý z manželů se nechá vyplatit a z dluhu vyvázat. Také je možné společnou nemovitost prodat a převést dluh na kupujícího. „Kvůli poklesu cen nemovitostí v posledním roce je ale nyní doba pro nucené prodeje velice nepříznivá. Lidé tak mohou hodně prodělat. Ke ztrátám se musí připočíst zaplacené úroky. Minimalizovat finanční dopady lze, když zájemce o váš byt převezme i hypotéku,“ radí Robert Tomeš, ředitel hypotečního zprostředkovatele Clever CZ.
Končí fixace, banka chce víc
V běžné situaci zvýšení úrokových sazeb na konci fixace máte tři možnosti. Buď se s vyšší sazbou smíříte, nebo můžete být aktivní a vyjednávat o nižší sazbě. Třetí variantou je refinancování úvěru u jiné banky. „Jako podklad pro vyjednávání dobře poslouží právě podmínky refinancování u jiné banky,“ radí Jan Lener. Přijmout hned první nabídku se většinou nemusí vyplatit. „Rozdíl mezi nicneděláním a aktivním přístupem se pohybuje v desetinách až jednotkách procent,“ dodává.
Důležité je jednat včas. „Nabídka banky většinou přichází až na poslední chvíli a už nemusí být čas reagovat. O budoucnost své hypotéky by se lidé měli zajímat 2 až 3 měsíce před výročím fixace.
Vyhoříte, vyplaví vás voda Při uzavírání hypotečního úvěru bude banka chtít, abyste si nemovitost pojistili a pojistné vinkulovali (viz slovníček níže) v její prospěch. Záleží na výši škody, malé škody asi do 150 000 korun řeší majitel nemovitosti přímo s pojišťovnou. „Pokud dojde k většímu poškození, které může mít vliv na hodnotu nemovitosti, vstupuje do jednání i banka,“ vysvětluje Tomáš Kofroň. Peníze z pojišťovny přijdou na účet banky a ta pak postupně uvolňuje prostředky na opravy. „Co zůstane po uspokojení pohledávky banky, dostanou dlužníci,“ říká Jan Lener.
Pokud dojde k poškození nemovitosti živly, ihned se spojte s bankou. „Stačí, aby se klient obrátil na kontaktní linku. Podklady k doložení nezbytných náležitostí pro likvidaci pojistné události pak dostane poštou,” radí Pavla Langová, tisková mluvčí České spořitelny. Důležité je škody zdokumentovat a pak rychle začít s jejich odstraňováním.
Jak zvládnout hypotéku
1. Při problémech komunikujte s bankou.
2. Mějte finanční rezervu alespoň šest měsíčních příjmů.
3. Pokud nemáte rezervy, pojistěte se proti neschopnosti splácet.
4. Prostudujte podmínky své hypotéky, pozor na případné sankce.
5. Při změně fixace buďte, aktivní, smlouvejte o nižší úrok.
Hypoteční slovníček
Anuitní splácení Celou dobu platíte stejně vysoké splátky. Anuitní splátka se skládá ze dvou částí, z jistiny a z úroků. Na začátku platíte více na úroky, na konci splácení se poměr obrátí.

Bonita Schopnost splácet úvěr. Banka zkoumá příjmy, výdaje a také jiné dluhy.

Doba fixace Po tuto dobu je úročení pevně dané, po jejím uplynutí se sjednávají podmínky na další období. V době, kdy období fixace končí, si parametry svojí hypotéky můžete upravit bez sankcí, současně také třeba můžete úvěr bez sankcí doplatit.

Jistina Půjčený finanční obnos. Za půjčení této sumy platí dlužník věřiteli úrok.

Pojištění schopnosti splácet Jde o pojištění nabízené k úvěrům. U hypotéky se lze pojistit pro případ smrti, trvalé invalidity, pracovní neschopnosti a ztráty zaměstnání.

Mimořádná splátka Suma, kterou pošlete navíc k pravidelným splátkám, nebo kterou lze doplatit dluh před uplynutím doby úvěru. Banka si za to počítá sankci, která se může vyšplhat až do statisíců. Bez pokuty je splátka možná, když dochází ke změně fixace sazby nebo když je to předem domluveno ve smlouvě.

Progresivní splácení Je způsob splácení hypotečního úvěru, kdy se splátka každým rokem zvyšuje o předem dané procento. Umožňuje mladým lidem na počátku kariéry snížení finančního zatížení.

Spoludlužník Pokud není vaše bonita dostatečná a hypotéku byste nedostali, můžete si přizvat spoludlužníka. Když dlužník přestane splácet, banka se obrátí na spoludlužníka a bude chtít splátky po něm.

Vinkulace Vinkulace pojištění ve prospěch banky znamená, že v případě pojistné události je pojistné plnění vyplaceno bance.