Letos skončí fixace hypoték 70 000 lidí. Kdo chce lepší podmínky, musí si o ně říci, jinak pohoří
Sedmdesát tisíc lidí bude letos řešit, jak sehnat měsíčně více peněz na splátku hypotéky, kterou si pořídili před několika lety. Tomuto počtu klientů totiž v roce 2009 podle studie firem Deloitte a Hyposervis vyprší fixace hypoték a čeká je nepříjemné zjištění - splátky se kvůli růstu úroků mohou zvednout až o několik tisíc korun měsíčně. Nejvíce to přitom pocítí zhruba 40 tisíc lidí, kteří se ke splátkám upsali v roce 2004 či v roce 2006, kdy byly úroky jednotlivých bank o dvě až čtyři procenta níže než dnes.
Kdo tlačí na banku, vyhrává
I ten, kdo si vyšší splátku nemůže dovolit, však podle odborníků nemusí zoufat. Banky jsou totiž schopné starou půjčku upravit tak, aby se například původní splátka téměř neměnila. Jsou také schopné nabídnout klientům nižší úrok, než jaký nabízejí v aktuálním sazebníku, lidé si o to však musí umět říci.
„Kdo se neozve, tomu se může stát, že ho banka doslova odrbe,“ říká šéf poradenské firmy Hyposervis Milan Roček. Některé banky totiž podle něj nabízejí starým klientům až o procento vyšší úrok než novým žadatelům, a kdo se proti tomu neozve, vyšší úrok také zaplatí.
Lidé se k vyjednávání o lepších podmínkách musí rozhodnout rychle. Banky sice upozorňují klienty na změnu fixace v průměru tři až šest týdnů předtím, než nastane, podle hypotečního makléře Radka Slavíka z firmy Callido Finance se však stává i to, že lidem oznámení přijde do schránky jen dva týdny před nastavením nových podmínek.
„Lidé pak mají málo času na nějaké rozhodování. Část z nich rezignovaně nové podmínky přijme, kdo se ale vzchopí a pohrozí bance například odchodem ke konkurenci, může si vyjednat slevu,“ radí makléř.
Ještě v roce 2007 přitom banky o změně podmínek vyjednávat nechtěly. Před rokem se situace začala měnit, menší peněžní domy jako LBBW Bank či mBank si na refinancování hypoték vystavěly svou strategii a začaly k sobě „naštvané klienty“ přetahovat. Slevy na refinancovaní úvěrů začala nabízet také Wüstenrot hypoteční banka, což jí přineslo nové klienty.
„Původní hypotéku má u nás refinancováno zhruba pětina lidí. Většina jich přichází od konkurence a po ukončení fixace nás opouští jen jedno až dvě procenta klientů,“ říká Helena Dušková z Wüstenrot.
Právě tento tlak podle Slavíka pomalu nutí banky, aby se snažily o udržení starých klientů. Naštvaní lidé totiž při odchodu často převádějí ke konkurenci nejen svou hypotéku, ale často také běžný účet, platební karty, pojištění a další finanční produkty, což ztrátu banky z odchodu klienta zasáhne už citelněji.
Že se chuť finančních domů vyjednávat o lepších podmínkách zvedá, dokládá i příběh jednoho Pražana.
„V roce 2003 mi končila fixace a Česká spořitelna mi tehdy nabídla úrok 8,2 procenta. Novým lidem ale nabízela mnohem méně, něco přes pět procent. Při další změně fixace v roce 2008 mi už banka nabídla stejnou sazbu jako novým klientům.“ Dneska se ke stejné úrokové míře pro staré i nové žadatele hlásí Wüstenrot, Raiffeisenbank, LBBW Bank a Oberbank.
Ostatní poskytovatelé hypoték prohlašují, že přistupují k jednotlivým případům individuálně. „Klienti, u kterých je schopnost splácet dlouhodobý úvěr na vysoké úrovni a jejichž platební historii dobře známe,mohou dostat i nižší sazbu,“ vysvětluje Pavla Langová z tiskového oddělení České spořitelny.
Oficiálně deklaruje nižší sazby pro stávající zákazníky jen Volksbank. „Stálým klientům je nabídnuta zvýhodněná úroková sazba oproti klientům novým - zvýhodnění může činit až jeden procentní bod,“ říká šéf marketingu a komunikace Petr Žibřid.
Lidi však podle Ročka netrápí jen výše úroků, ale také schopnost bank nastavit jim takové podmínky, které zrovna potřebují. „Někomu se snížil příjem, protože se mu narodily děti a manželka zůstala na mateřské, takže potřebuje například přizvat dalšího spolužadatele o úvěr nebo nastavit novou hodnotu nemovitosti a tím snížit například 100procentní hypotéku na 80procentní, jež má nižší úrok,“ vysvětluje Roček.
Podle něj nyní budou lidé kvůli krizi chtít hlavně předejít zvyšování aktuálních splátek, a budou proto žádat prodloužení doby splácení o několik let a bude jim přitom jedno, že v konečném součtu zaplatí nakonec o něco více.
Ne všechny banky tyto možnosti nabízejí. „Nabídky se velmi liší a navíc neustále mění. Pro člověka, který to denně nesleduje, je proto lepší se obrátit na makléře, kteří znají portfolia všech bank,“ říká Slavík.
Jak řešit nárůst hypotéky?
fixace Hypotéka na 3 sjednána roky se sazbou v roce 2006, 3,68 %
průměrná měsíční mzda 20 211 Kč
výše hypotéky 2 000 000 Kč
splatnost 20 let
úroková sazba 3,68 %
měsíční splátka 11 785 Kč
nárůst splátky v %
nárůst splátky v Kč
odpočet úroku (v 1. roce) 906 Kč
splátka po odpočtech 10 879 Kč
nárůst splátky s odpočty
zatížení bez odpočtů 58,31 %
zatížení s odpočty 53,83 %
1. Nabídka v roce 2009
s fixací na 3 roky se sazbou 6,2 %
23 144 Kč
1 785 230 Kč
17 let
6,20 %
14 179 Kč
20,31%
2 394 Kč
1 431 Kč
12 748 Kč
1 803 Kč
61,26 %
55,08 %
2. Prodloužit splatnost hypotéky
o 5 let v téže bance
23 144 Kč
1 785 230 Kč
22 let
6,20 %
12 406 Kč
5,27%
621 Kč
1 370 Kč
11 037 Kč
91 Kč
53,61 %
47,69 %
3. Prodloužit splatnost o 3 roky a refinancovat do jiné banky
23 144 Kč
1 785 230 Kč
20 let
5,09 %
11 871 Kč
0,73%
86 Kč
1 431 Kč
10 440 Kč
-505 Kč
51,29 %
45,11 %
Poznámka: odpočty se rozumí odpočet na daních, zatížení je, kolik procent ze mzdy odevzdá člověk na splátku hypotéky Pramen: Hyposervis
„Kdo se vzchopí a bance pohrozí například odchodem ke konkurenci, může si vyjednat slevu.“ Radek Slavík, Callido Finance
Růst splátek s fixací na 3 roky a sazbou 6,2 % měsíční splátka splátka po odpočtech
2006 11 785 10 879
2007 11 785 10 912
2008 11 785 10 945
2009 14 179 12 748
2010 14 179 12 800